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マンションの入居率を上げるために取り組みやすい3つの方法を紹介

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「マンションの入居率を上げるにはどうすればいいだろうか。」

入居率がそのまま家賃収入になる賃貸経営では、空室を少なくして、空室が出てもすぐに入居者が決まるような運営をすることが理想です。ただ、いわゆる「空室対策」を闇雲にやってもうまくいきません。

そこでこの記事では、入居率を上げる方法も紹介しますが、その前に、入居率を上げるためのチェックポイントをお伝えします。どうぞお読みください。

1.マンションの入居率を上げるためのチェックポイント

マンションの空室が多い、というのは結果です。そして結果には必ず原因があります。入居率を上げるための対策を打つ前に、何が原因で入居率が下がっているのかを探ることが重要です。

1-1.近隣の競合マンションの家賃相場を調べる

引越し先を探している入居希望者が最初に比較するポイントは家賃です。どれだけ魅力的な物件だったとしても、家賃が高ければ現実的に住むことができません。

そのため、インターネットで物件を検索するときに多くの方は上限家賃を設定しますし、賃貸仲介店舗に訪れたときも「家賃○万円くらいで探しています。」と営業マンに伝えます。

このときあなたの物件の家賃が競合の家賃よりも高ければ、同じような条件だったときには選ばれません。ですので、まずは自分の物件が競合の物件と比べて高すぎないか、は確認するべきです。

賃貸経営を始めるときには調べていると思いますが、家賃相場も周囲の環境変化や年数が経つと変わります。空室が目立つようになった、退去者が出てから新しい入居者の契約が決まるのが遅くなった、と感じればもう一度、近隣の競合マンションの家賃を調べてみましょう。

1-2.近隣の競合マンションの条件を比較する

家賃相場を調べたあとに、競合マンションとの条件を比べてみてください。特に、

・マンションの設備
・間取り
・立地
・敷金礼金
・更新料

5項目については必ず調べます。

たとえば、同じくらいの家賃であっても、マンションの設備が優れていればもちろん、そちらの物件が選ばれます。そして、たとえあなたのマンションの家賃が近隣の競合マンションに比べて高かったとしても、それを上回る設備の良さ、立地、間取りであれば、十分に選ばれる理由になるからです。

その場合でも空室が目立つのならば、設備がいいからといって家賃が高すぎるか、もしくは次にお伝えするマンションの状況が悪いか、周辺地域の環境が変わったことが理由と考えられます。

1-3.自分のマンションの状況を把握する

家賃や設備、条件には問題がなかったとしても、競合マンションと比べて空室が多くなることもあります。そのときに確認したいポイントが、あなたのマンションの管理状況です。

賃貸経営中のマンションの管理は、管理会社に委託していると思いますが、実際にどのように管理されているか確認しているでしょうか。管理会社からの報告書だけを見て、ご自身で物件に足を運んでまではないということはないでしょうか。

入居者が減っていると感じれば、ぜひ一度自分の物件を見にいってください。そして、本当に清掃は行き届いているのかを確認します。

また、入居者募集も管理会社に委託しているときには、物件の募集状況も合わせて聞いてみましょう。ちゃんと募集の案内は出ているでしょうか。退去の連絡があってからの新しい入居者募集の活動は遅くないでしょうか。また、入居者募集で使われているチラシや図面はわかりやすく、あなたの物件の魅力が伝わるものになっているでしょうか。

自分で物件に足を運んだり、管理会社にわざわざ問い合わせたりと手間がかかりますが、入居率を上げるためにも確認してみてください。

1-4.周辺地域の動向を調べる

最後に、周辺地域の動向を調べます。

人口の構成や増減はどうなっているでしょうか。そもそも入居者となりうる人口が減ってはいないでしょうか。施設が新設・閉館によって、立地条件が悪くなったり、最初に想定した入居者にとっての魅力が落ちたりしていないでしょうか。

賃貸経営を始めたときと比べて、周辺環境はどのように変わったのかを調べてみてください。

2.マンションの入居率を上げるには入居希望者の需要を満たすこと

同じ「男性の単身者」だとしても、部屋に求めることは違います。

家賃を出来る限り抑えたい、という方もいれば、家賃は高くもていいから広い部屋に住みたい、家賃よりも宅配ボックスがあること・24時間ゴミ出し可能なことが重要、などそれぞれです。

そのため、具体的に入居希望者をイメージして、その方たちが考える「ほしいもの」を準備しておく必要があります。

たとえば周辺環境を見ても、マンションの間取りから考えても「働いている単身世帯」が入居者となる可能性が高いのに、お風呂に追い焚き機能をつけたとしても、それが理由で空室が埋まるようにはならないでしょう。

このように、色々な空室対策も入居希望者の需要を満たすことが大前提です。空室対策に取り組むときは、そのことを忘れないようにしてください。

3.マンションの入居率を上げる定番の方法3選

最後に、マンションの入居率を上げる定番の方法についてお伝えします。下記で紹介する方法は、想定される入居者がどのような方でも一定の効果が見込めるものです。

3-1.広告内容を改善する

もし、入居者の募集は行っているのになかなか内覧まで来てくれる方がいらっしゃらない場合は、広告内容を改善することが費用も安く、近道です。

特に競合のマンションと比べても家賃やその他条件面で大きな違いがないのに、内覧まで来ないということは、募集の仕方に原因がある可能性が高いからです。チラシや図面、ポータルサイトに掲載している情報がわかりにくいのかもしれません。あなたが思っているようなマンションの魅力が正しく伝わっていないのかもしれません。

チラシの作成は専門家に依頼しても数万円程度で、反応がいいものは長く使い続けられるものです。すぐに取りかかれるものなので、よりよい広告にできないか考えてみたり、専門家に相談してみたりするのがおすすめです。

3-2.インターネット無料にする

不動産会社が選ぶ「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」ランキングで、単身者向け物件、ファミリー向け物件のどちらでも1位にランクインしたものが「インターネット無料」です。

もう国内の多くの方がスマートフォンを持ち、パソコンがなかったとしてもインターネットに接続してさまざまなコンテンツを楽しんでいます。そして同時に、引越しで手間がかかるのがインターネットの導入です。

インターネットを導入するには、回線業者に連絡して開通するまでに3週間程度かかります。引越してすぐにインターネットが使えないというのは、入居者にとって非常に不便です。またインターネットの通信費も毎月4,000円程度かかります。

そのため、引越してすぐにインターネットが使えて、インターネット代も無料の物件であれば他の物件とは違う魅力になります。インターネット無料は、スマートフォンの普及に合わせて需要が高くなっており、これからどんどんインターネット無料の物件も増えていくはずです。

まだ導入している物件が少ない今のうちに、取り入れておきましょう。

3-3.敷金・礼金を下げる

引越しの初期費用は入居者にとって大きな負担です。家賃の半年分が目安と言われているので、家賃8万円の部屋であれば、入居者は初期費用で50万円以上準備しておく必要があります。

その中でも大きな割合を占めるのが敷金礼金です。不動産会社への手数料や紹介料の支払いのために礼金を取っているかもしれませんが、入居率を上げることを目標にするなら、礼金を取らないか、取るにしても下げるようにしましょう。特に昔からの慣習だから、という理由でなんとなく礼金を受け取っている場合はなくすことをおすすめします。

4.まとめ

マンションの入居率を上げるための確認事項と、定番の方法についてお伝えしました。

今、インターネットや本で調べれば、たくさんの空室対策の方法を知ることができます。ですが、自分の物件に合った対策を取らなければ、お金ばかりがかかって効果が乏しいものにもなってしまいます。

効果的な空室対策をするためにも、この記事で紹介したように、事前に競合マンションの家賃相場や設備などの条件面、周辺環境について調べることが大切です。そして、空室が増えている原因を見つけて、その原因を解決するような空室対策を実施するようにしてください。

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賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。

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