リフォームとリノベーションの違い【工事に迷ったときの判断ポイント】

混同されることが多い「リフォーム」と「リノベーション」ですが、リフォームは「原状回復」、リノベーションは「資産価値の向上」の意味合いが強く全然違います。この記事ではリフォームとリノベーションの違いだけでなく、所有している物件にはどちらの工事が向いているか、その判断ポイントも解説します。ぜひご覧ください。

１．リフォームとは？

リフォームとは住宅の改築や改装のことで、特に「古くなった状態を元の状態に戻すこと」を指します。

具体的な例としては

です。

このような工事は原状回復の意味合いが強いです。そのためリフォームでは資産価値を高めることを目的にするのではなく、あくまでも資産価値の下落を小さくし、次の入居者が問題なく住める状態にすることが目的になります。

リフォームをしたからといって、新築のときよりも住みやすくなる。質が高くなる。というわけではありません。

２．リノベーションとは？

リノベーションは英語で「刷新」や「改革」の意味を持ちます。リフォームと似た言葉として使われますが、その意味合いは「資産価値の向上」が強いです。

リフォームでは設備の取替などが主となりますが、リノベーションではその部屋に住んでほしい人のイメージを具体的にヒアリングし、適切な間取りや物件のデザインまで変更します。

そのため、部屋の一部ではなく、全体が変わることになります。

たとえば

などです。

そしてリノベーションした部屋には、世界観やコンセプトが濃く表現される傾向にあります。

築年数が古くなれば資産価値は下がることが不動産では普通ですが、リノベーションをすることでその資産価値を高め、家賃を上げたり、入居率を高めたりできることが魅力です。

３．リフォームとリノベーションの違い

実はリノベーションで行うような工事も最近まで「リフォーム」として一括りに呼ばれていました。そのためリフォームとリノベーションで混同してしまう方も多く、線引が曖昧になっていることも事実です。

ここではより詳しくリフォームとリノベーションの違いについて、比較しながら解説します。

３－１．工事の規模

リフォームの工事規模は小規模です。住宅設備の取り替えも部屋の一部だけでしか行われないことが多いので、仮住まいを探す必要がありません。一方でリノベーションは間取りの変更など大規模な工事となります。

またリノベーションでは築年数が古い物件に対して行うことが多く、これまでにどのような工事が施工されたかによっても対応が異なります。実際にリノベーションのために壊してはじめてわかるようなこともあり、想定どおりに進まないのがリノベーションの特徴です。

３－２．費用

リフォームよりもリノベーションの方が工事の規模が大きいため、費用もリノベーションの方が高くなります。リフォームやリノベーションでも、どれくらいの物件で、どのような工事をするかによって費用は異なりますが、一般的にはマンションのリフォームで300万円程度、リノベーションで800万円程度です。

リノベーションの方が２倍以上の費用がかかることが多いです。

これは工事の規模のところでもお伝えしましたが、リノベーションでは想定外の対応が必要になる可能性が高いからです。片方の壁だけを壊すはずが、希望のとおりにするには両方の壁を壊す必要がなるなどの追加工事が必要になることもあります。

リノベーションでは工事前の見積からずれることも多いので、費用は余計に準備しておくことが大切です。

３－３．住まいの性能

リフォームでは基本的に住まいの性能は新築の時よりも高くはなりません。なぜなら「元の状態に戻す」ことがリフォーム工事の目的だからです。ただ実際には新品の設備に取り替えることで、その物件が新築されたときよりも機能性が高い設備となって、性能が向上することはありえます。

それでも一部分だけのもので、住まい全体としては性能が大きく上がるわけではありません。

一方でリノベーションは間取りの変更など大規模な工事が行われ、より現代風な住まいに変わります。その工事の内容は入居者にとって住まいの性能を高くすることが主目的です。

４．リフォームが向いている物件

間取りが現代のニーズに合っていたり、空室率が高くなかったりする物件ではリノベーションよりもリフォームが向いています。たとえば水回りを最新の設備に取り替えるだけでも大きな差別化につながり、入居者を集められる可能性が高いからです。

リノベーション工事は規模が大きく、工事の期間も長くなります。将来への投資とは言え、工事の期間は入居者がいないので家賃収入もありません。また現時点で大きな問題がない状態でリノベーションをしても、また年数が経った時に大きな工事をする必要が出てきます。

賃貸経営が現時点で大きな問題なくできているのであれば、あえてリノベーションをする必要はないでしょう。費用対効果を考えてもリフォームで十分です。

５．リノベーションが向いている物件

今所有している物件の築年数が古く、間取りが現代風でないものはリフォームよりもリノベーションがおすすめです。

新築当時は、時代の需要にあった間取りや設備だったとしてもそれが今では時代遅れとなり、空室につながっている可能性があるからです。特に賃貸マンションはどんどん新築の物件が建設されていて、間取りを含めて様々な設備が今の時代に会っています。

たとえば最近の物件ではほとんどがエアコン付きです。20年～30年前はエアコンがないことが普通だったとしても、今では非常に家賃が安い物件でもエアコンがついていることが普通になっています。

入居希望者は多くの他の物件と比べるので、特に物件の供給が過剰な今、選んでもらうことが難しくなります。そのような物件を所有している場合はリフォームよりもリノベーションがいいでしょう。

ただし、リノベーションを行う前にはリノベーション工事が建物に影響を出さないかの診断も必要です。また工事の内容によって耐震性に問題が出ないかもチェックする必要があります。

６．まとめ

リフォームとリノベーションの違いについてお伝えしました。新築時の状態に「戻す」ことを目的にする工事がリフォーム、新築時の状態から「より良く」することを目的にする工事がリノベーションと考えていただくとわかりやすいと思います。

そのため原状回復工事もリフォームに含まれます。

そしてリフォームをするか、リノベーションをするか現在の不動産経営の状態から判断するのがおすすめです。「元の状態に戻すだけ」では借り手がつきにくいようであればリノベーションを検討した方がいいでしょう。

マイホームと異なり、不動産投資ではリフォームかリノベーションどちらの工事を行うにしても費用対効果が合うかどうかです。工事の期間は入居者が入居できないということも考えて工事の内容・費用を計算することが大切です。