不動産投資はサラリーマンこそ取り組むべき【会社バレ対策も解説】

１．不動産投資はサラリーマンこそ取り組むべき

「今、会社の仕事だけで精一杯なのに、不動産投資なんて本当にできるのだろうか」

不動産投資に興味はあっても、リスクを考えて尻込みしてしまう人が多いです。

不動産投資はFXや株式投資に比べると、安定して収益を上げやすい投資ではあります。ですが、安定しているといっても投資ですから、それなりにリスクがあるのも事実です。

ただそのリスクを考慮しても、サラリーマンが不動産投資を行うメリットは大きいです。

その１つに、サラリーマンとしての「社会的な信用」があります。サラリーマンをしているということは、毎月、安定した給与が、数十年単位で支払われるということが期待されます。この信用力はフリーターや個人事業主にはないものです。

不動産投資に取り組むときに購入する物件は、多くの方がローンを組みます。

このとき、銀行も返済できるだろう人に、返済できるだろう金額しか、融資は行いません。収入が不安定になりがちな職業であれば、銀行も安心して貸すことができないので、融資額を下げたり、融資期間を短くしたり、金利を高くしたりします。

その一方でサラリーマンは先ほどお伝えしたように、数十年単位の収入が保証されているようなものです。このことは銀行が融資するうえで大きな安心材料です。

融資を受けられれば、購入できる物件の幅が広がります。低金利・長期間の融資を得られれば、それだけ利回りを抑えた低リスクの投資も行う選択肢ができます。ですから、サラリーマンこそ不動産投資を行うべきなのです。

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２．サラリーマンの不動産投資は会社にばれる？

サラリーマンの肩書で不動産投資に取り組む時、損を出すリスクと同じくらい怖いのが、会社にばれたときのことだと思います。不動産投資は、一定の条件を満たしてれば株式投資やFXと同じ「投資」とみなされますが、自主管理や大きな収入を得るようになると「事業」とみなされてしまいます。

そのため厳密にいえば、不動産投資をしているからといって副業禁止規定に抵触するわけではないのですが、職場での人間関係がややこしくなって、居づらくなるかもしれません。できればばれないに越したことはありません。そこで、どのようなときにばれてしまうのか、お伝えします。

不動産投資が会社にばれる原因は黒字のときと赤字のときで違います。

２－１．不動産投資が黒字で会社にばれる場合

不動産所得が黒字であれば、確定申告をする必要があります。

そしてサラリーマンは給料から住民税が源泉徴収されており、これを「特別徴収」といいます。もし確定申告をしたときに、何も手続きをしなければ、不動産投資で収入があると、不動産収入に課税される住民税も会社の給与から差し引かれることになってしまいます。

すると、会社で取り扱う住民税と相違が発生するため、違和感を持った経理担当者に不動産収入がばれてしまいます。

そのため住民税の特別徴収でばれないために、確定申告をするときには「普通徴収」を選択することです。普通徴収にすることで疑われるかもしれませんが、「自宅の不用品をオークションで売却していたら思ったよりも多額になってしまった。」というような説明をすれば、怪しまれることはないでしょう。

２－２．不動産投資が赤字の場合

不動産投資が赤字の場合、損益通算によって住民税の還付申告ができます。不動産を購入した年であればまだ収入も少なく、不動産取得税、登記費用、登録免許税、不動産仲介手数料など多くの経費がかかるので大きな赤字になる可能性が非常に高いです。

すると住民税が大幅に減額されることになるので、前年よりも少ない住民税額となり疑問に思われます。不動産投資で出した赤字は、給与所得と相殺されるので、課税所得額が少なく算出され節税効果があるというのがメリットの１つです。

しかし、そのせいで住民税が大幅に安くなれば、担当者は気づきます。その時に「給与の他に損益通算している所得があるはずだ」ということで不動産投資がばれることになります。

対策として住民税の還付申告を一年間遅らせるという方法もありますが、手続きなど必要なため、税理士等の専門家に相談してみましょう。

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３．サラリーマン大家におすすすめの物件タイプ

サラリーマンにおすすめの不動産投資は区分ワンルームマンション投資です。物件次第では低予算で始めることも可能なだからです。

３－１．区分ワンルームマンション投資のメリット

①価格が安い

ワンルームマンションは地方の中古物件等であれば200万円から300万円、都市部でも600万円ほどあれば融資をほとんど受けることなく始められます。

一棟丸ごとマンションを購入すると、頭金で数百万円、さらに長期ローンで数千万円必要となるため、サラリーマン大家としてはプレッシャーが大きいでしょう。

②好立地の物件が多いため、集客もしやすい

マンションは電車の沿線沿いのようななどの好立地に建っていることが多いです。そしてマンションにはそれぞれ独自のニーズがあり、事務所として借りる場合や、自宅は郊外にあるけれども通勤のためにマンションを借りる場合などがあります。

これらのニーズを満たすには交通手段の沿線であること、駅から近いことが求められます。そして立地が良ければ入居者は見つかりやすいです。統計によると、マンションを借りる人が重視するのは、どの路線・駅が近くにあるか、最寄り駅から自宅マンションへの通勤通学の利便性という結果が出ています。(https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000007.000014183.html)

３－２．区分ワンルームマンション投資のデメリット

ワンルームマンション投資で気をつけるべきデメリットは「空室リスクが大きい」、「リターンが小さい」、「ランニングコストがかかる」の3つです。

不動産投資家の収入源は家賃です。ワンルームマンション投資の場合は一部屋のみの家賃収入のため、その一部屋が空室になれば家賃収入が0になります。融資を受けて物件を購入していた場合、その返済は自分自身の貯金や給料から支払わければいけません。

１棟経営であれば、１部屋が空室になったとしても他の部屋からの家賃収入でその不足分を補うこともできるので、その間に落ち着いて入居者を募集することができます。ワンルームマンション１室だけの場合、そういうわけにはいかないので、空室リスクが大きいです。

また、あくまで一部屋分の家賃収入しか得られないのでリターンが小さいということもあります。そのため不動産管理会社への管理費用、諸経費などの支払いをすると手取り額を少ないと感じてしまうかもしれません。

４．サラリーマンが不動産投資で失敗しないために知っておくべきこと

サラリーマンの副業として代表的な不動産投資ですが、誰もが成功しているわけではありません。失敗している方も多くいます。そこで、不動産投資で失敗しないために、最低限知っておくべきことをお伝えします。

４－１．節税目的で不動産投資をするのは大きな間違い

不動産投資を節税目的で始めるのは間違いです。もちろん不動産投資で赤字がでたときに節税効果を見込めることは事実です。しかし、不動産投資の目的は黒字を出すことです。当然家賃収入が多いほど、その分の納税をしなければなりません。

ただ、税金を納めたくないから赤字を出すというのは本末転倒です。

不動産投資で赤字を出し続けるということは、キャッシュフローが悪化して、やがては経営破綻します。不動産投資の赤字で精神的に追い込まれて本業に支障をきたす恐れもあります。本来の目的を忘れないようにすることが重要です。

４－２．物件のコストを把握しておく

キャッシュフローが悪ければ不動産投資はうまくいきません。不動産投資はお金の流れが非常に重要です。不動産を現金一括で購入したとしても維持費がかかります。毎年の固定資産税や都市計画税、マンション管理組合へ管理費や修繕積立金、管理委託費などです。

また、購入初年度は不動産を取得した人が課される不動産取得税も必要です。

細かいくらいに、不動産投資を行ううえで毎月どれくらいの費用かかるのか、把握しておきましょう。想像しているよりもコストがかかることが多いので、気づかないうちに貯金を使い果たすということにもなってしまいます。

４－３．リスクを意識する

不動産には空室リスクの他に、災害による損壊リスクがあります。特に日本は地震大国で、一度の地震で倒壊する恐れもあります。

災害のリスクは避けようと思って避けられるものでもありません。地震がない地域でも、台風や水害、そして火災のリスクがあります。リスクをゼロにすることはできないということを前提に、いつこれらのリスクが生じてもいいように、日ごろから対策しておくことが大切です。

地震などの災害へはどのような保険が有効か、空室リスクへ対処するには、どのような立地、入居者募集を行うべきか、「リスクは必ず訪れる」と常にリスク対策のアンテナを張り巡らせておきましょう。

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５．働きながら不動産投資を始める手順

最後に、サラリーマンが働きながら不動産投資を始めるための手順をお伝えします。

５－１．勤めている会社の就業規則を確認

まずは、勤めている会社の就業規則を確認します。

副業禁止規定はないか、不動産投資が副業に当たるかなどを調べます。通常不動産投資は副業に当たらないことが多いですが念のため確認した方がいいでしょう。

５－２．投資計画・資金計画を立てる

投資の予算の捻出、自己資金か融資を受けるかなどの資金計画を立てます。

あまりに無理な資金計画では、想定より空室が長く続いた場合などで経済的に苦しくなってしまいます。なるべく、自己資金や頭金を用意して臨むとよいでしょう。不動産投資の融資相談窓口を利用するのもおすすめです。

５－３．物件調査

資金計画と予算が決まったら、物件を調べます。

物件はインターネットで探すこともできますし、不動産会社に相談するのもいいです。そして必ず不動産を購入する前には自分の目で物件と、その周辺環境を確認することです。

最近はインターネットだけで決めてしまう方もいらっしゃいますが、直接確認しなかったために重要な問題を見落として大損失になってしまう可能性があります。サラリーマンをしながらでは忙しいと思いますが、物件調査は丁寧に進めましょう。

５－４．契約・購入

物件が決まれば不動産仲介業者と売買契約を結びます。融資を受ける場合は銀行とローン契約も必要になります。

５－５．不動産管理会社へ管理を依頼

管理を委託する場合は、不動産管理会社も忘れずに選んでおきましょう。管理会社はあなたに代わって不動産の管理をするので、信頼できる会社を、慎重に選ぶようにしましょう。

６．サラリーマンも不動産投資にチャンレジしよう！

サラリーマンが不動産投資を始めるときのメリット・デメリット、会社にばれないための対応策をお伝えしました。

不動産投資は、管理を管理会社に委託することで、不労所得に近い形で収入を得られますが、リスクを常に頭に入れておき、事前に対策を練っておくことが重要です。また不動産投資では物件選びと管理を任せる管理会社の選定は肝になる部分です。

様々な方面から情報を集めて、慎重に選ぶようにしましょう。

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