不動産投資で注目の民泊【メリット・デメリット・今後の展望を解説】

Airbnbを代表とした民泊は日本でも外国人旅行者を中心に人気です。最近は法整備も進み、不動産投資の一つとして注目も浴びています。

この記事では民泊投資について詳しくお伝えしていきます。

１. 民泊投資と不動産投資の違い

民泊と不動産投資の違いを考える上で、まずはぞれぞれの定義を押さえておきましょう。

民泊とは旅行者が、一般の民家に宿泊し、民家の所有者が旅行者から料金をいただくことを指します。歴史を辿ると、もともと民泊は無償で旅行者を泊めてあげる「ボランティア」のことを指していましたが、現代の民泊は「ビジネス」として注目されています。

１－１．不動産投資

一般的な不動産投資は、不動産を安く買って、高く売る売却益で利益をあげる方法やアパートやマンションを経営して家賃収入を得るという方法で利益を得ることを指します。

１－２．民泊投資

民泊投資はお客様からの宿泊料金で利益を得たり、不動産を購入して、民泊可能な物件として民泊を経営したい人に貸し出したりして賃貸収入を得るという投資方法です。

しかし民家を貸してお金を得るという行為は旅館業法で定められた要件を満たしているといえるものはほとんどありませんでした。それでもインバウンド旅行者が増え、ホテル需要が急増している日本では民泊は重要な選択肢でした。

そのため民泊を行えるように従来の旅館業法とは違う規定を定めた住宅宿泊事業法が制定されました。これにより無許可がほとんどで、ホストの質にもばらつきがあった民泊も一定の質が担保されるようになりました。

２．民泊投資３つの分類

さらに民泊投資は大きく３つに分けられます。それぞれ紹介します。

２－１．オーナー&ホスト型

オーナー＆ホスト型の魅力は、経営に成功すれば利益は独占でき、投資コストも素早く回収できるという点です。

これは自分自身で民泊可能な物件を購入して、その物件で自分自身が民泊経営するというスタイルのことを指します。宿泊者を安定して集められるようになり、経営がうまくいけば、民泊経営での収入をすべて自分で独占することができます。

不動産投資全般に言えることですが、物件購入費用、内装リフォーム費用などに投資する金額は莫大です。投資コストを早く回収できるということは、それだけ早く精神的な安定を得ることにもつながります。

ただし、オーナー&ホスト型は大きなメリットがありますが、一人で経営するということは、全てのリスクを自分で負わなければならないということになります。

後ほど詳しく説明しますが民泊は例えば物件で火災が起きた、天災で建物が倒壊して、経済動向、周辺状況の変化で需要が下落するなどのリスクが考えられます。

２－２．オーナー&転貸型

２つ目はオーナー&転貸型です。

自分自身が物件を購入してオーナーとなりますが、民泊の経営は自分以外の人に任せるという民泊投資手法です。

つまり、オーナーから民泊を経営したいという人に転貸借可能物件として不動産を賃貸して、オーナーは家賃収入で利益を上げるという形態になります。この方法のメリットは「転貸借可能物件」にすることで通常の賃貸物件より家賃を20%から30%高く設定することができるという点です。

この「転貸」とは簡単に言うと「又貸し」のことです。

不動産を所有しているオーナーがいて、不動産を借りる賃貸人がいて、家賃を得るモデルが通常の賃貸借です。これに対してオーナーが自分の物件を借りている賃貸人に「あなたが借りている不動産を他の人に貸してもいいですよ。」という許可を出して賃借人が別の人に賃貸物件を又貸しすることを転貸借と言います。

オーナー&転貸型の民泊の場合はこの転貸借が発生します。オーナーから物件を借りている人は、民泊に訪れたお客さんを宿泊させる、つまり物件を又貸しするということになるわけです。

転貸借の場合、賃貸人の又貸しする際の管理上のリスクもオーナーが背負うことになるため家賃を高く設定することができます。

この形態は毎月一定の賃料収入が入ってきます。さらに通常の賃貸運営よりも高い家賃で、民泊の売り上げに収入が左右されず安定していることが最大のメリットです。

反対に貸借人の経営がうまく、民泊が大きく成功したとしても家賃以上は貰うことができないというのがデメリットと言えます。

２－３．賃貸&ホスト型

最後に紹介するスタイルは、自分で不動産を購入するのではなく、物件オーナーから転貸借許可を得て民泊を経営するものです。先ほどがオーナー視点での民泊投資でしたが、これは貸借人視点での民泊投資となります。

賃貸＆ホスト型の最大のメリットは物件さえ見つけて借りることができれば、すぐに始めることができることです。不動産を購入するには数千万円の資金が必要になることがほとんどですが、このスタイルなら通常の賃貸物件を借りる手間と初期費用だけで、民泊投資ができます。

自分自身で融資をもらう必要がなく、自己資金でも参入できるという魅力があります。

３．民泊投資を始めるための手続き

民泊を行うための手続きは、民泊の形態ごとに異なります。
それぞれの民泊の形態と合わせてお伝えします。

３－１．旅館業許可

旅館業許可を取得して事業として民泊に挑戦する方法です。

民泊においては様々な規制がありますが、旅館業許可を取得しての場合は営業日数、宿泊日数の制限がありません。副業で民泊を始めようとする人はまず取得することがないものですが、本業として本気で民泊経営される場合は取得した方がいいです。

許可を得るためには都道府県の生活衛生課などの窓口で相談して手続きを行う必要があります。
許可の要件については、①用途地域の制限、②建築基準方の制限等の厳しい規制があります。承認される手間がかかりますが、民泊特有の規制を気にせず、１つの旅館と同じように経営できるようになります。

３－２．特区民泊

特区民泊とは国家戦略特区における、民泊条例を設置している自治体の管轄する地域内で認可を受けた場合に営業可能な民泊形態です。主に外国人旅行者が多く、ホテル需要が大きな東京、大阪、京都など関東圏、関西圏が該当します。

特区民泊のメリットは旅館業法の適用なしで宿泊料金を徴収可能なこと、旅館業許可と比較すると手続きが簡単であることです。

デメリットは特区認定を受けるためには条件があり、その条件を満たした物件でなければ特定認定が下りません。しかも、自治体毎で条件の厳しさも異なります

また、認定後も営業上の様々な制限があります。

３－３．新法民泊

新法民泊とは2017年に成立した住宅宿泊事業法における、これまでの旅館業法における民泊、特区民泊以外の民泊形態です。(施行は2018年6月15日)

最大の特徴は許可制から手続きが簡易化されていることです。ただし、営業日数については要件があり、180日を超えないものとされています。手続きが簡単ということで、これから注目されている民泊のスタイルです。

４．民泊投資のメリット

民泊投資の様々なスタイルや運営するために必要な申請を紹介してきました。これからは民泊投資を行うメリットをお伝えします。

４－１．空き家・空き部屋の有効活用

１つ目は空き家や空き部屋を有効活用できることです。日本は少子高齢化における人口減少の影響もあり、不動産の空き家が問題となっています。総務省の住宅土地統計調査によると2013年時点での空き家数は820万戸でした。来年の2018年にはさらに増えた1083万戸にまで増え、2033年には倍の2166万戸になる見込みです。
(参照：https://www.nri.com/jp/news/2017/170620_3.aspx)

空き家でも不動産には管理コストや固定資産税がかかります。これらの眠っている資産を、民泊を活用することで収益化につなげられるメリットがあります。

人口減少、空き家問題、外国人旅行者の急増に伴うホテル需要の増加などの問題が重なりあって、民泊投資は国としても何らかの支援が行われる可能性も高いです。

４－２．初期費用が不動産投資に比べて少ない

旅館業許可を取得しての民泊投資を場合、許可取得における煩雑な手続きで労力がかかるだけでなく、消防設備の整備やフロントの設置など、設備投資にコストがかかります。

これに対して民泊は、宿泊者が快適に過ごすことを考えるだけで始められます。特別な準備をするというよりもあなたが「この部屋で不自由なく過ごせるか」を基準にするとイメージしやすいです。

新しく物件を借りるとしても、通常の賃貸物件を契約するのとそれほど変わりません。家賃相場が普通の賃貸契約より高かったとしても100万円程度も初期費用があれば始められます。

さらに運営を長く続けることで生まれた収益からより良い設備投資を行うようにすると、効率的に民泊投資での収益を上げられるようになるでしょう。

４－３．利用者との交流を楽しめる

民泊には、利用者との交流を楽しむことができるというメリットもあります。特に民泊の利用者は外国人旅行者が多いです。

鍵の受け渡しをするときや部屋まで案内するときなど、わずかではありますが利用書と交流を図れます。そのときにほぼ強制的にコミュニケーションが生まれ、どんな方が利用しているのか直接知れるのも民泊投資のメリットです。

今まで外国人旅行者と接する機会が少なく、騒音問題やごみの問題などに対する思い込みをなくすきっかけにもなります。

５．民泊投資のデメリット

ここまで民泊投資のメリットをお伝えしてきましたが、その一方でデメリットもあります。

５－１．良いお客さんが来るとは限らない

民泊投資を行うとき、良いお客さんばかり来てくれるとは限りません。これはあなたがオーナー兼ホストとして直接民泊経営をするときも、ホストに部屋を貸し出して民泊経営をその契約者に行ってもらう場合でも同じです。

悪意を持つ契約者が犯罪グループの隠れ場所として利用される可能性もゼロではありません。またホストとなった場合は、トラブルに繋がるお客さんが宿泊することもリスクとして想定しておくことが大切です。

外国人観光客の宿泊客に部屋を汚されたり設備を壊されたり、備品を持ち帰られたりする事例も現実に存在します。部屋の利用方法に関するトラブルが起こったときの対処策まで考えておきましょう。

民泊サービスの代表ともいえるAirbnbでは「Airbnbホスト保証」のような家財破損の被害に対する補償を受けられるプログラムも準備されています。また貸し出すときに保証金を設定することもできます。

そのほかにも保険プログラムは民間を含めて様々用意されています。それぞれの保険証券に目を通して適用範囲を把握することで、適切なリスク管理をしましょう。

５－２．周辺住民から苦情が出る可能性がある

民泊投資を一軒家ではなく、集合住宅で行う場合は他の入居者から苦情が出る場合もあります。
集合住宅のために近隣住民トラブルが苦情に発展してしまい、オーナーの許可を得て民泊投資をしていたとしても、最悪の場合は民泊を運営できなくなるリスクもあります。

また、新しい制度のために過去に事例のない様々なトラブルが生じる可能性も十分考えられます。そのときそのときで適切な対応をする柔軟性も求められるので、予期せぬトラブルが発生することもリスク管理の１つに含めておきましょう。

６．民泊の規制について

民泊に関する規制は上表の３つに大きく分類されます。それぞれ開業要件、提供日数、最低床面積の制限といったものが定められています。どの認可のもとに民泊を行うかで適用される条件が異なるので必ずチェックしておきましょう。

またこの表で挙げたもの以外にも消防法の設備、衛星措置、近隣住民とのトラブル対応措置などの規制が設けられています。

今はまだ法整備の途中で抜け道が多いですがいずれ締め出されてしまいます。長い目で民泊投資を行うために現行のルールは正しく理解し、大きな変化にも対応できるように定期的にルール変更がないか確認するようにしましょう。

変更は告知されてから、適用されるまでに猶予があることが一般的です。その間に対応を考えて、安定した民泊投資を行えるようにすることが大切です。

７．民泊投資今後はどうなる

日本政府は、観光立国推進基本計画で2020年までに2,500万人の外国人旅行者数を目標にしていました。しかし予想以上に外国人旅行者は増加し、2020年までに4,000万人と上方修正しました。

2020年は東京オリンピックが行われる年です。このままのペースであれば6,000万人にも旅行者が訪れるかもしれません。そのとき今日本にあるホテルだけでは間違いなく、その需要を受け止めることができません。

このような流れから、民泊需要は大きく政府としても後押ししなければならない状況になるでしょう。そのとき勝てるのは法律やその他ルールに則って真っ当に民泊投資をしてきた人たちです。市場も大きくなることが期待される民泊投資は、目先の利益ではなく長期的な視点に立った育てる意識が大切です。

一方で、まだ民泊投資は歴史としても新しいものです。対応しきれないトラブルも多発し、大幅なルール変更も起こる可能性があります。その点は民泊投資が持っているリスクとして理解しながら取り組むようにしましょう。