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不動産管理には自分で行う自主管理か、管理会社に委託するアウトソーシングの大きく２つの方法があります。どちらにもメリット・デメリットがあるので、それらをこの記事では紹介したうえで、あなたがどちらかを選ぶ手助けをします。業務委託契約書のひな形も記載しているので、今悩まれている方はぜひご覧ください。
１．不動産管理のアウトソーシングで任せられること
不動産の管理を考えた時に、自主管理で行くべきか、それとも管理会社にアウトソーシングをするべきか判断に迷う部分だと思います。
迷う理由は管理会社に任せることで何が楽になるかが不明確だからでしょう。
実際に管理業務を管理会社にアウトソーシングをすることで、入居者の募集や次の入居者が決まったら契約業務を行ってくれますし、建物の共用部分の掃除・敷地内の草取り・設備や建物の点検まで行ってもらうことができるようになります。
他にも、入居者が家賃を滞納した時には滞納者に対して督促業務を行ってくれ、入居者からのクレーム対応まで幅広く任せることができます。
このように不動産管理のほとんどの業務をアウトソーシングすることはできますが、本来であれば、大家というのは不動産経営者ですので、アウトソーシングを行ったとしても最終的な責任は自分自身にあるという自覚を持つことが大切です。
２．不動産管理、自主管理とアウトソーシングの違い
自主管理やアウトソーシングに関係なく、不動産管理で行わなければいけない業務内容は同じですが、違いとしては手数料が発生するかどうかです。
自主管理を行えば管理会社に手数料を支払う必要はありませんので、この部分が大きな違いと言えるでしょう。
自主管理と管理会社にアウトソーシングをする場合の、それぞれのメリット・デメリットについて紹介していきますので参考にしてみて下さい。
２－１．自主管理のメリット・デメリット
自主管理のメリットとしては、先程も説明したように管理会社に支払う手数料の負担が無いという所です。
管理会社にアウトソーシングをすることで毎月手数料が発生します。これは月単位で見ると大した金額では無かったとしても、年間で見れば多額の費用を掛けていることになります。
また、部屋の修繕や建物の大規模修繕についても、施工する業者の見積もりに管理会社の利益を乗せたものがオーナーに請求されることになります。
会社である以上、利益を上げなければいけないのは当然の事ですので、手数料だけでなくこのような修繕費用の負担も大きくなってしまいます。
ですが、自主管理を行うことで直接業者に修繕の依頼をすることができますので、修繕関係の費用だけ見ても自主管理で行った方が金銭的な負担が減ることは間違いありません。
また、自分で管理をするということは、入居者と接点を持つことができるということです。自分が管理しているアパートに住んでいる入居者の顔を見ることで、どのような人が入居しているのか分かるようになりますし、クレームを直接受けることで入居者がどのような不満を持っているのか自分自身で把握することができます。
自主管理のデメリットとしては、入居者からクレームの電話がいつ来るか分からないという部分です。
もし、旅行中に緊急のクレームを受けたとしても、すぐに対応をすることはできなくなりますので、入居者の不満は次第に溜まっていき退去をしてしまうことに繋がってくるかもしれません。
自分が動けない時の為に、代わりに動いていてくれる業者を見つけておく必要があると言えますので、普段から各業者と付き合いを深めておいた方が良いでしょう。
また自主管理ではアウトソーシングする手数料は節約できますが、その分、あなたが時間をかけて各業務を対応しなければならなくなります。節約できるお金とあなたが使わなければならない時間と労力のバランスを考えて、アウトソーシングした方がいいか、自主管理がいいか判断するのがおすすめです。
２－２．アウトソーシングのメリット・デメリット
不動産管理における入居者のクレーム対応や、家賃の督促など面倒な部分を行わなくても良いという部分は大家にとって大きなメリットであることは間違いありません。
自分で管理をする必要が無い以上、空いた時間を有効活用して次の収益物件を探す時間に充てても良いですし、賃貸経営の勉強をする時間に充てても良いでしょう。
また、不動産経営に興味が無かったとしても、相続により突然不動産を取得するという可能性もあるでしょう。その時には、不動産経営に関しての知識も備わっていないでしょうから、管理会社にアウトソーシングをした方が本人にとっても助かる部分であると言えます。
デメリットは毎月手数料が発生することです。支払っている手数料分の仕事をしっかりと行ってくれる管理会社であれば良いですが、管理がずさんな会社に委託してしまったのであれば、毎月支払う手数料が無駄になることでしょう。
アウトソーシングを検討する時には、メリット・デメリットをしっかりと把握しておくことをオススメします。
２－３．自主管理とアウトソーシング、どちらを選ぶ？
もし、不動産経営以外に本業を抱えているのであれば、間違いなくアウトソーシングをするべきです。本業を行いながら、管理業務の仕事も行うことはかなりの労力が必要で現実的ではないからです。
自分の体を壊さない為にも、手数料は掛かってしまいますが、アウトソーシングを選択するべきです。
逆に不動産経営しか行っていないのであれば、自主管理を選択してみても良いでしょう。不動産経営者である以上、本来であれば自主管理で行うことが当たり前なのです。
自分の今の状況とよく相談して、どちらの方法でいくべきか考えましょう。
３．不動産管理、２つの委託方式
不動産の管理を管理会社にアウトソーシングする場合、管理委託と一括転貸方式（サブリース）の２つの委託方式がありますので、紹介していきます。
３－１．管理委託
管理会社に毎月手数料を支払うことで、不動産の管理を行ってもらうという方式です。手数料や管理の内容は会社によって違いがありますのでしっかりと確認しておくことが重要です。
３－２．一括転貸方式（サブリース）
毎月決まった金額を受領することで、管理会社に管理を全て任せるという方式です。入居率に関係なく毎月決まった金額を貰えることは大きなメリットですが、満室の場合で考えた時に、管理委託の場合に比べて貰える金額はかなり低くなります。
４．不動産管理の業務委託契約書ひな型
多くの管理会社で、業務委託契約書のひな型を元にオーナーとの間で委託契約を取り交わします。インターネットで調べればたくさんのひな型が見つかりますので、それを参考にしても問題はありません。ただしトラブルを避ける為にも条文をよく読み理解しておくことが重要です。
参考に１つのひな形を紹介します。
賃貸不動産管理委託契約書
△△△△（以下「甲」という）と□□□□株式会社（以下「乙」という）とは、不動産管理の委託に関して、次の通り契約する。
（契約の成立）
第１条 甲は、甲が所有する別紙物件目録記載の不動産（以下「本件不動産」という）の管理につき、甲に代理して次の行為をなすことを委託し、乙はこれを承諾した。
① 賃貸借契約の締結、改訂及び解約
② 地代家賃等の賃料の請求及び受領
③ 本件不動産の保存、修繕等に必要な工事の発注等の行為
④ 上記各号に関連する一切の行為
（報告義務等）
第２条 乙は、甲に対し、紛争の存在等本件不動産に関し知り得た事項については遅滞なく報告し、甲の指示に従って、交渉の代行その他本件不動産の管理上、必要な行為を行うものとする。
（賃料の引渡）
第３条 乙は、本件不動産の賃借人より受領した賃料を、毎月末日締切計算のうえ、翌月10日までに、甲に対し支払うものとする。
（報酬）
第４条 甲は、乙に対し、本委任事務の報酬として、乙が代理受領した前条の賃料の〇〇パーセントにあたる金員を支払うものとし、乙は、代理受領した賃料から右報酬相当額を差引いたうえ、甲に支払うものとする。
（立替費用）
第５条 乙は、本件不動産の保存、修繕等に必要な工事について甲のために立替えた費用があるときは、前条と同様に代理受領した賃料からこれを差引くことができる。
（委任状の交付）
第６条 甲は、乙の要求があるときは、乙に対し、本契約に基づく委任状を交付するものとする。
（期間）
第７条 本契約期間は平成〇〇年〇〇月〇〇日までとする。ただし、甲乙いずれにおいても、１ヶ月以前に相手方に通知することにより、本契約を解約することができるものとする。
上記契約の成立を証するため、本契約書２通を作成し、甲乙各１通を保有するものとする。
平成〇〇年〇〇月〇〇日
甲 住所
△ △ △ △ ㊞
乙 住所
□□□□株式会社 ㊞
契約書として必要最低限の項目が含まれたものです。そのほか、特約条項に関しても細かい所まで確認をしておくことで、お互いによって良好な関係を築くことができます。
管理を任せる物件やあなたの状態によって細かい条件が異なるでしょうから、専門家に依頼してあなたの条件にあった契約書を作ってもらうことがおすすめです。
これから先、何年も任せることになるだろう大きな契約だからこそ丁寧に行いましょう。
５．まとめ
不動産管理を考えた時に、自主管理で行うべきか、それとも管理会社にアウトソーシングをするか判断に迷うことでしょうが、本業を抱えていないのであればまずは自分の力で管理をしてみても良いのではないでしょうか？
自分で管理をしてみることで勉強になる部分は多々ありますし、自主管理を経験してからアウトソーシングをすることで、管理会社の提示してくる見積もり金額が適正なものかどうかを判断することができるようになるでしょう。
反対にサラリーマン大家さんのような人は、本業を抱えている以上、自主管理をすることは避けた方が良いです。本業を行いながら、管理ができるほど甘くはありませんので体を壊してしまうことにも繋がりかねません。
管理会社に委託をする時には、管理委託かサブリースのどちらかの方式がありますが、管理会社や物件によってはサブリース方式を選択することができない場合もあるということを覚えておきましょう。
管理会社にアウトソーシングする時は、数社比較検討した上で判断することをおすすめします。
