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不動産売却にかかる税金は?必要な税金と特別控除

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不動産を売却したときには、売って得た利益に税金が課税されます。高額の取引になるので、どうしても大きな出費になる税金ですが、専門用語が多いので、どのような税金が必要なのか分かりにくいものです。

そこで、不動産売却に伴う税金の計算方法をご紹介します。

不動産売却に必要な税金

不動産 税金

土地や建物を売却したときには、5つの税金がかかります。一番大きな税金である譲渡所得税を始めとして、住民税や印紙税など細かく分けられて課税されます。

譲渡所得税

収益が手に入れると、所得には税金が課税されます。会社員であれば給料が支払われるものですが、他にも不動産経営をしているなら家賃収入や懸賞の当選金などがあります。

不動産を売却したときの利益は、「譲渡所得」として分類され、売却益から経費を差し引いた額に課税されることとなるのです。売却時の収入金額から、購入時の費用などを合わせた取得費、さらに売却時の譲渡費用を引き算します。

譲渡所得を計算するのは、以下の計算式に当てはめます。

譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用

 

取得費には、建物を購入した価格から減価償却費も差し引いても停めます。どのような建物かによって法定耐用年数が異なり、減価償却費も異なるので注意しましょう。

居住用建物の耐用年数は以下の通りです。

  • 木造:22年
  • 軽量鉄骨:27年
  • 鉄筋コンクリート:47年

さらに事業で使われていなかった場合には、耐用年数の1.5倍の年数に相当する減価償却費相当額に、建物を取得してから売るまでの経過年数を乗じます。

建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数=減価償却費相当額

 

不動産が買った時よりも値上がりしていると、利益が発生したことになり譲渡所得が発生します。しかし値下がりしてしまったときには、売却損が発生します。

譲渡所得の税率

譲渡所得の税額を計算する場合には、長期譲渡所得になるのか、短期譲渡所得になるのかで税率が異なります。

所有期間が5年超であれば長期譲渡所得となり、所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得となります。

所有期間別の税率は以下の通りです。

  • 長期譲渡所得 15%
  • 短期譲渡所得 30%

所有した期間は、売却した年の1月1日で決まります。またマイホームを売却したときには、特例が適用されるので税金が軽減されます。

住民税

住民税も所得が発生すると課税される税金。給与からも差し引きされていますが、不動産の売却益にも課税されます。

住民税も、分離課税方式が採用されており、所有期間によって税率が異なります。

  • 短期譲渡所得(5年以下):9%
  • 長期譲渡所得(5年超):5%

復興所得税

個人に所得が発生すると、復興特別所得税が課税されています。東日本大震災からの復興のための施策を実施するための財源の確保として、創設されたものです。

復興特別所得税の税率は、一律で2.1%となっています。また所得に対して直接課税されるのではなく、基準所得税額にかかります。

印紙税

不動産売却に際して、不動産売買契約書が交わされますが、売買契約書を作成したものに対して印紙税がかかります。平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成される不動産の譲渡に関する契約書には、軽減措置が適用されています。

契約金額 本則税率 軽減税率
100万~500万円以下 2,000円 1,000円
500万~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円~5億円以下 100,000円 60,000円

登録免許税

登録免許税

不動産売却時の名義変更には、所有権移転に伴う不動産登記が必要となるので、登録免許税が必要です。税率を求めるには、登記に種類によって異なるものの、以下の通りです。

本則税率

固定資産税評価額×2%

軽減税率

固定資産税評価額×1.5%

不動産売却時の特例や控除

不動産売却には高額な税金が発生しますが、税金を抑えることが可能な特例が適用されることもあります。

いくつか主なものを取り上げましょう。

3,000万円特別控除

自分が住んでいる家や敷地の売却であれば、3,000万円が控除されます。譲渡する相手や他の特例を譲渡した年の前年や前々年に受けていないことが条件となります。

所有期間が10年を超える場合の軽減税率

所有期間が10年を超えており、居住期間も10年以上の場合に適用される特例です。

マイホームを買い換えしたときの特例

適用条件を満たすなら譲渡益にかかる譲渡所得課税が先送りされます。

損益通算と繰越控除

5年以上所有しているマイホームを売って、赤字になった場合に新たにマイホームを購入したときに適用されます。不動産売却の損失と他の所得で損益通算できます。

またその年の所得から引けなかった損失金額があるならば、翌年以降に繰り越しできる制度です。

不動産に関わる税金とは?売買や贈与に関して支払うべき税金の種類と計算方法

まとめ

マンションと電卓

不動産売却には、複数の税金が課税されます。税金は複雑になっていますが、主な税金の課税方法を理解しておけば、売却に際して必要となる税金を予測できるでしょう。

また特別控除を利用すれば節税できるので、どの制度を受けられるのか確認しておきましょう。

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