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マンションの自主管理とは?自主管理の特徴やメリットとデメリット

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マンションの管理方法は、資産価値を大きく左右する要素です。マンションの管理業務は広範囲ですが、管理会社に委託せずに住民たちで管理しているのが自主管理型のマンションです。専門的な知識が求められる部分も多く、ほとんどのマンションが管理会社に委託しています。

では、自主管理とは何でしょうか?またメリットやデメリットについてもご紹介します。

自主管理とは?

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自主管理とは、分譲マンションの共用部分や敷地の管理をマンションの住民で行う管理方法のことを意味します。住民がマンション管理組合を結成しており、自分たちで設備のメンテナンスや予算管理しているのが特徴です。

古いマンションで管理会社自体が少ないときから行っていたり、住民の調和があるので管理会社に委託しなくなったマンションなどがあります。管理組合の責任は、保守や修繕など17項目に及ぶ業務が法定されています。

これらの業務を管理会社に委託せずに、管理組合が主体的に行っていくのです。管理会社に委託しないので、管理コストが抑えられるという特徴があります。

マンションの管理形態

マンションの管理形態は以下の3つあります。

  • 管理を委託する全部委託
  • 一部を委託する一部委託
  • 住民が管理する自主管理

自主管理は管理業務をすべて住民で行うものを指します。

平成30年度マンション総合調査結果」によると管理組合が全ての管理事務を行っているのは、全体の6.8%のマンションです。すべての業務を管理会社に委託しているのは、74.1%ですので、大多数のマンションは管理会社に委託していることが分かります。

マンションの管理は、多くの手間がかかるだけでなく、専門的な要素も含まれます。そこで、管理会社に委託するケースが多いのです。

自主管理のメリット

自主管理しているマンションにはメリットもあります。

  • 管理コスト抑えられる
  • 管理が主体的になり意識が高い
  • 資産価値の向上につながることがある

自主管理をしているなら、管理会社に委託する費用がなくなります。住民が管理に参加することになり、資産価値を守るための意識が高くなるのです。

管理会社に委託しているなら、丸投げしているかもしれませんが、自分たちで管理するという意識が管理状況を向上させる可能性があります。

住民たちの交流が高まると、修繕がしっかりと行われて資産価値が高まるだけでなく、コミュニティの形成でセキュリティも高まります。

自主管理のデメリット

自主管理マンションのデメリットは以下のようなものです。

  • 人材確保が難しい
  • 管理がおろそかになる可能性
  • 資産価値の下落

自主管理マンションの多くは、築年数が経過しているものになります。住民も高齢化しており、管理組合の人材確保が難しくなる傾向があります

日常清掃や外部の会社との対応など、手間がかかる業務が多いため、自主管理で対応できる人材を確保するのが難しくなるからです。住民同士で協力して分担することもできますが、一部業務を委託して解決するケースもあります。

自主管理のマンションは、管理組合がどれほど管理するかによって、コンディションが大きく変わります。意識が高い管理組合なら問題がありませんが、そうでないなら管理がおろそかになってしまう可能性があるのです。

建物の修繕状況によっては、資産価値が下落しまうので注意が必要です。

自主管理マンションを選択するポイント

メモする女性

自主管理の物件を選択するなら、事前に建物の状況をよく確認しましょう。

清掃の状況は、管理具合を判断するのによい材料です。エレベーター周りやごみ置き場を見てみましょう。基礎や外壁にクラックが発生していないかも見ておきます。

鉄部の錆やコンクリートの欠損などが放置されているなら、管理状況はよくないといえるでしょう。一方で手直しの痕跡が見つかれば、修繕を頻繁にしている証拠ともなります。

全体を一周してみて、どのような管理状況なのかよく確認しておくことをおすすめします。

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まとめ

マンションの管理方法の1つである自主管理は、住民が主体となって建物を管理します。住民の意識が高まっている管理組合であれば、建物を定期的に修繕管理しているので資産価値が高まります。

しかし人材の確保などが難しかったり、維持管理がおろそかになるなど、資産価値に影響を及ぼす可能性もあるのも事実です。建物をよく観察すると、自主管理の管理具合を見れるでしょう。

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