住宅ローンありの不動産は財産分与の対象です【頭金を出した場合も解説】

住宅ローンが起こっている不動産も財産分与の対象になります。ただしオーバーローンとなっている場合は財産分与を受け取れない可能性も出てきます。

また、家を購入する時に頭金を出したときの財産分与の考え方についても解説しています。住宅ローン付きで不動産を財産分与することになりそうな方は必見です。

１．住宅ローンが残っている不動産も財産分与の対象になるのか

財産分与では住宅ローンも負担しなければならないのか？離婚を考えていたり、離婚手続きを進められていたりする方の多くが、このような不安を持っています。

結論からいえば、住宅ローンも借金とはいえ、結婚期間中に2人で築いた共有財産ですから財産分与の対象になります。

ただし、財産分与の対象になると言ってもどちらが住み続けるのか、不動産の現在の評価額はいくらになっているのか、で負担する金額やそもそも負担するかどうかが変わってきます。

それでは実際に住宅ローンが残っている不動産の財産分与の流れをみていきましょう。

２．ローンが残っている不動産の財産分与の手順

ローンが残っている不動産を財産分与するときは、まず住宅ローンの残高を確認することから始めます。

２－１．住宅ローンの残額を確認する

住宅ローンの残高は、融資してもらった金融機関に問い合わせます。住宅金融支援機構では残高や借入内容の紹介を電話で行うことができます。

ただし照会できるのは借入をしている本人だけです。離婚協議中の相手が債務者となっている場合は早目に問い合わせてもらうようにしましょう。

問い合わせ時には名前や引落口座番号、契約内容に関わることが聞かれるのでの、必要であれば書類を用意しておきます。

また書類でも発行してもらえるので、書類が欲しい場合は返済中の金融機関に連絡します。

みずほ銀行の住宅ローンであれば、みずほダイレクト[インターネットバンキング]で借入明細・返済予定の照会ができます。

２－２．.不動産の現在の価値を調べる

不動産の価値について、参考程度であれば毎年の固定資産税評価額を使うことができます。ただし、不動産の現在価値は、今、実際に取引されるときの値段、ということで時価とは異なることが多いです。

不動産の現在価値は実勢価格と一番近いとされています。実勢価格を調べるには不動産鑑定士に依頼することになり、費用はかかりますが、より正確に財産分与を行うためにも依頼した方がいいです。

２－３．不動産の査定価格とローン残額を比べる

不動産の査定価格が住宅ローンの残高よりも大きい場合はアンダーローン、住宅ローンの残高が不動産価格より大きい場合はオーバーローン(債務超過)といいます。

比べることで、財産分与のときの対処についても考えることができます。

２－４．.不動産への対処を決める

アンダーローンかオーバーローンかを確認したあとで、実際に財産分与の対象となる不動産への対処について考えていきます。

夫名義、夫が住宅ローンの債務者だったとき、基本的には

• 妻が住み続ける
• 夫が住み続ける
• 不動産を売却する

の３つの対処を取ることになります。

妻が住み続ける

住宅の所有権は妻に移動します。このとき住宅ローンの残高については妻の経済状況によって対応が異なります。

所有権が妻に移ったことと合わせて債務者も妻に移そうとした場合、住宅ローンを十分に返済できると金融機関から変更の許可をもらう必要があります。不動産の所有権については夫婦間で取り決めることができますが、住宅ローンの債務者については夫婦間ではなく金融機関が判断することになります。

そのため妻に住宅ローンを支払う意思があったとしても、金融機関の審査を通過しなければ、住宅ローンの債務者は夫のままです。

この場合、夫が支払い続けることになりますが、夫がローンの支払を滞らせるとトラブルに発展することが多いです。夫が失踪してローンを滞納し、妻も払えなければ一括請求で家は競売になってしまいます。

また失踪しないまでも、気が変わってローンを支払わなくなるという危険もあります。これは住み続ける妻にとって大きなリスクです。そのため、このようなリスクを回避するために離婚協議書という公正証書を作成します。

公正証書があれば差し押さえできるようになり、無理矢理にでもローンの返済をさせることができます。

そのほか離婚後、夫と妻が賃貸契約を結び、支払う家賃を財産分与したときに支払うべきだった住宅ローンの金額にして、債務者を変更せずに手続きを進める場合もあります。

夫が住み続ける

所有権も夫、住宅ローンの債務者も夫、そしてそのまま夫が住み続ける場合は単純です。

アンダーローンであれば、不動産鑑定士に査定してもらった時価から住宅ローン残高を差し引いた金額が財産分与の対象となります。そして基本的には財産の半分が分与されることになります。

そのため査定された不動産の時価が5,000万円で住宅ローンが4,000万円残っていたとすれば、妻は500万円請求する権利があるということです。

一方でオーバーローンだった場合は、妻は財産分与を放棄することで残った住宅ローン残高を財産分与することはなくなります。財産分与では、夫婦の共同生活のためにした借金も財産分与の対象になるように定められていますが、それは財産分与で財産がもらえる場合です。

財産より負債が大きい場合は、財産分与を受け取れない代わりに、負債も引き継ぐ必要がなくなります。もちろん実際は、協議や調整を行うなかである程度の分配を妻側が求めることも多く、夫もその求めに応じることが一般的です。

しかし、財産分与の合意ができず審判や判決まで進むと分与が認められない可能性が高いです。

不動産を売却する

不動産を売却した場合は、時価ではなく実際に売却した金額をもとに計算します。
アンダーローンだった場合は、不動産を売って得たお金を住宅ローンの返済に回しても余ることになります。諸々の売却手数料などを差し引いて余った金額が財産分与の対象となります。

たとえば、最終的に不動産売却により残った金額が500万円なら妻は夫に半分の250万円を請求することができます。

一方でオーバーローンだった場合は、不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまいます。他にプラスの財産があればそこからローンの返済にあてて、その上で余った金額が財産分与の対象です。

もしすべての財産を足しても住宅ローン残高に届かない場合、財産分与はもらえない可能性が高くなります。

２－５．財産分与の手続きを行う

不動産をどのように対処するか決まったら、実際に財産分与の手続きをすすめていきます。

基本的には妻と話し合いをして、お互いの合意が取れた内容を離婚協議書に記載します。離婚後、妻に譲る場合は名義変更の手続きを離婚後に行います。

住宅ローンの債務者の審査に妻が通らなかった場合は、別途妻と賃貸契約を結びます。

すでに別居していた場合は、やり取りの証拠が残るメールなどを使って、協議を進めていきます。協議に応じてもらえないときには内容証明郵便を送ります。

不動産の財産分与では離婚後に様々な手続きを行ったほうが税制上有利に働くことが多いです。

また話し合いでまとまらなければ、調停や離婚裁判を行います。離婚裁判は調停で話がまとまらない場合のみ行われ、強制的に話をまとめます。ときには和解という形で解決することもあります。

そして財産分与を行って、不動産の所有者が変わる場合は名義変更となる所有権移転登記の手続きを行います。不動産に抵当権がついているときは銀行も柔軟に名義変更に対応してくれますが、住宅ローンが残っていると、名義変更も了承してくれないことがあります。

そのようなときには、離婚協議書に「ローンを完済した後は妻の名義に変更する」というような同意を書面に書き起こしておくことが大切です。ただし登記請求権の時効の問題も関わってくるので、一度弁護士や司法書士に相談するようにしましょう。

３．不動産購入時に一方が頭金を出している場合の財産分与

自宅不動産を購入する時、夫婦によってはどちらかの親が頭金を出してくれたということもあります。

このような場合で離婚後、頭金は取り戻すことができるのでしょうか。

結論から言えば、家の価値が購入時よりマイナスになっている場合は、親が出してくれた頭金は無価値になってしまうこともあります。

そして家の価値がそこまで値下がりしていない場合、頭金を取り戻せる可能性があります。このときポイントになるのは、家を購入する時に頭金を出した分しっかりと自宅の持分を取得することです。

たとえば5,000万円の家を購入するために1,500万円の頭金を妻の親が出し、夫が残りの3,500万円の住宅ローンを組んだとすると共有持分７：３(夫：妻)としっかりと定めます。

このとき不動産鑑定士に査定してもらうと4,000万円とされて、実際にも4,000万円なら確実に売れると思える金額だったとします。住宅ローンがなければ単純に持分７：３で財産分与することで話はおさまりますが、住宅ローンが残っていると少し複雑になります。

住宅ローンは夫名義で、今後も支払っていくのは夫です。そのため査定価格からローン残高を差し引いて、７：３で夫婦間売買を行います。

そうすれば1,500万円丸々というわけにはいきませんが、共有持分の売買を行うことで出ていった家から自分の名義をなくし、お金も一部取り戻すことができます。

４．まとめ

住宅ローンが残っている不動産の財産分与についてお伝えしてきました。住宅ローンは数千万円という高額な借金です。財産分与により高額な住宅ローンがのしかかってくると一気に破産に追い込まれることもあります。

特にオーバーローンとなっている場合は売却しても、支払い能力によっては多額の借金がそのまま残ることもあります。慰謝料や養育費など財産分与では重点的に話し合うことが多く、自宅の財産分与は後回しにされてしまいがちです。

この記事を参考に、住宅ローンが残っている不動産の財産分与の危険性を理解していただき、早い段階で財産分与の議題にあげるようにしてください。

オーバーローンということがわかったときは抱え込まず、弁護士など専門家に相談するようにしましょう。