【保存版】不動産査定の必要書類とは【目的に合わせた準備リスト】

不動産を査定するにあたっては、その査定の目的や方法によって必要書類が変わってきます。特に売却を前提にした本格的な査定の場合は多くの書類が必要です。

ここではその目的と方法で異なる、査定に必要な書類をまとめてご紹介します。

１．不動産査定の必要書類は査定の目的と査定手段で変わる

まず大前提として、査定のための必要書類は何のために査定をとるのか、そしてインターネットで取るのかそれとも不動産会社の担当者と会って取るのかなどによって変わってきます。

査定の目的とは

まず査定の目的には大きく分けて2つあります。

1つは、本格的な査定の前に自分の不動産のだいたいの相場を知っておきたい、という目的です。このために行うものを簡易査定と言います。だいたいの人はまずはここから行います。

もう1つは、売却することは決定していて、その売り出し価格を決めることを目的に行う査定で、これを詳細査定と言います。売り出し価格が低すぎると損をしてしまいますし、逆に高すぎるといつまで経っても売れなくなってしまいますので、この査定は詳細に行う必要があり、したがって書類もかなりたくさん用意することになります。

査定手段とは

査定手段は、簡単に分類すれば、自分1人で行うか、不動産会社の担当者に会って行うか、に分けられます。1人で行うとは、つまりインターネットの「不動産一括査定サイト」などを使って行う場合です。不動産会社との面会をしての査定は、自分で不動産会社を訪問するか、あるいは自宅まで来てもらって行う場合です。

必要書類は目的と査定手段の組み合わせで決まる

査定時に必要な書類は、おおむねこの2種類の分類の組み合わせによって決まります。詳細はこの後ご説明しますが、大まかな内容としては以下のようになります。

簡易査定 × インターネット

極論すれば書類は全くなくてもできます。たとえばマンション売却であれば、住所、間取り、専有部分のだいたいの平米数、共有部分の平米数、階数、築年数が分かれば査定はできます。そしてその数字も、68.3m2などの正確な数字ではなく、60ｍ2などでも、査定されて出てくる金額がそれだけアバウトになるだけですから、それが査定の目的に合致していれば全く問題はありません。

簡易査定 × 面談

これも極論すれば、同じ簡易査定ですから、担当者と面談しながら「だいたい60ｍ2くらいかなあ」という問答でも査定はできます。しかし、そういう態度で来たお客は、売却の見込みが低そうだということで、そのあとの対応が向こうも商売なのでおざなりになりがちです。したがってしっかり対応してもらうためには、最低限の書類は持って行ったほうがいいでしょう。

詳細査定 × インターネット

基本的に、一般の人が扱えるサイトで詳細査定はできません。

詳細査定 × 面談

この場合は、完全に正確な数字が必要ですので、その根拠が示されている書類を用意することになります。それもできるだけ、元データに近ければ近いほどいいので、たとえばマンションの居住部分の面積であれば、不動産会社の作ったパンフレットに載っている面積は建築後の実面積と異なっている場合がありますので、物件情報として最優先される登記簿謄本が必要になります。

２．不動産会社と面会して簡易査定依頼する場合の必要書類

特にすぐに売却は考えておらず、とにかく今後の人生設計を検討するためや、売却するかどうか自体を検討するために、不動産価格を知っておきたい、という場合は、インターネットの査定と同じレベルの書類でも大丈夫です。

しかし、いずれ売却をする第1歩としての簡易査定という位置づけならば、できるだけ正確な方が何かと役に立ちますから、揃えられる範囲で必要な書類は用意しましょう。またそのほうが、担当者の真剣さも変わってきて、後々も優先して対応してくれるようになります。その書類は具体的には以下のようになります。

まず所有している土地や建物の物件としての基本情報が必要です。基本的には、

登記簿謄本

どこに存在する、何坪の建物を、誰が所有し、それを誰が担保に取っているかがわかる書類です。法務局（登記所）に行って「全部事項証明書」という名前で手に入れます。

公図

法務局（登記所）に備え付けられている土地の図面で、土地の形状、地番、道路、水路や隣接地との位置関係がわかるものです。法務局でも手に入りますが、今はインターネットでも取得できます。

測量図

これも法務局に備えられている、土地の登記記録に付随した図面で、その土地の形状、面積と測量方法などが記載されたものです。ただし、すべての土地についてあるとは限りまません。

建物の図面

購入時にもらった間取りのわかるパンフレットや、建てた時の設計図、あるいはリフォームをしていたらその時の図面などです。

などは必要です。またそのほかに

不動産の所在地がわかる地図

査定を頼むのが地元の不動産会社で、かつその会社に備え付けの地図が置いてある場合は不要です。土地勘のない不動産会社に依頼する場合は必要です。

権利書

登記が完了したときに、法務局（登記所）が「登記済権利証」、つまり「「権利証」を発行します。この書類は、所有者が対象不動産を売却して買主に名義を変更する手続きをする際や、住宅ローンの借り換えなどで新たに対象不動産に抵当権を設定する際などに法務局へ提出するものです。現在はこれは紙ではなく、コンピューターに登録する「登記識別情報」に代わっています。ただしこの書類はなくても簡易査定はできます。

３．不動産の詳細査定に必要な書類とは

詳細査定は、売主に関するもの、権利に関するもの、建物に関するものそれぞれを、正しい情報で示し、かつその情報が正しいということを証明できることが必要です。そのためには以下のものを用意しましょう。

売主本人の確認書類

その物件の所有者全員の、身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票。
仮に共有名義になっている場合は、その名義人全員分が必要です。相続物件などでは、名義人が遠方に住んでいて書類を揃えるのに時間がかかった、といった場合も多々ありますので、時間的な余裕をもって準備をしましょう。住民票や印鑑証明書などは発行から3か月以内が有効期限ですので、気を付けてください。また住民票は登記上の住所と現住所が一緒の場合は不要です。

権利に関する確認書類

権利書

所有権を証明する最終的な書類ですのでここでも必ず必要になります。

売買契約書

確かにこの物件は自分の所有しているものだという証明です。権利書の内容を補完することになります。

建物そのものに関する確認書類

建築確認済証か検査済証

該当の物件が建築基準法に則って正しく建築されていることを証明する書類で、一戸建ての売却の場合は必要になります。建築後、現地検査が行われ、法律に適合していると確認されると検査済証が発行されます。構造等が法律の基準に則っている証明は、売主にとっても買主にとっても重要な情報です。

建築設計図書、工事記録書

建築確認済証のように法的手続きに関する書類ではありませんが、どのように設計と工事がなされたかという情報ですので、これがあると買主からの信頼度がアップします。

土地測量図、境界確認書

一戸建てや土地の売買の場合は、m2単価×面積で売買価格を決める場合が多いため、対象面積は何m2か、という面積や境界線の情報は非常に重要です。これを明確にしておかないと、購入後のトラブルの原因になります。境界線が未確認の場合は、隣接地の土地所有者と話し合って了解を得、測量図を作成します。

住宅性能評価書

住宅性能評価書は「住宅性能表示制度」に基づき、住宅の性能を等級や数値で表示するものです。不動産業者がその住宅の機能的な良さをいくら説明しても100％は信じられませんが、これは国土交通大臣の登録を受けた第三者機関の評価員がチェックするので、正確、公平であり、かつ数字で示されるので専門家でなくても分かりやすいものです。自分の不動産の価値を示すにはあったほうがよい書類です。

耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書

建築基準法で耐震基準が定められていますが、阪神淡路大震災前の古い基準です。それ以降新耐震基準が導入されましたが、それ以前に建った古い物件の場合は、その安全性が確かではないので、耐震診断報告書等の提出が求められる場合があります。アスベスト使用調査報告書も、住宅解体工事時などには必要になります。

建物の付属情報に関する確認書類

固定資産税納税通知書か固定資産税評価証明書

固定資産税の納税額の確認、移転登記等に必要な登録免許税の算出、などの際に必要です。直近のものを用意しましょう。

ローン残高証明書かローン返済予定表

不動産の価格とは関係ありませんが、買い替えなどによって新たにローンを組む場合などには必要になります。

修繕やリフォームなどの契約書

修繕やリフォームを行った場合は、それは自分の物件の価値を高める行為ですから、買主に説明し、売却価格の妥当性を伝えるために必要です。

管理費や修繕積立金の額が分かる資料

マンションの場合、買主はローンの返済のほか管理費と修繕積立金を支払いますので、その支払い計画を立てるために必要になります。通常は管理組合などが作成していますので確認しましょう。

大規模修繕工事計画

マンションの場合、大規模修繕工事が居住者にとっては購入に次いで大きな出費になります。この金額を知っていないと、支出計画が立てられません。合わせて、修繕積立金の積み立て額の提示も求められ、これが少なければ一時金で多くの金額を拠出する必要があるということで、物件の価値が下がります。

管理組合規約

1番よくある例は、ペットを飼っている場合に、購入したマンションで規約によって飼えなかった、ということが後で判明するケースです。そのような、居住するうえでの重要なルールが管理組合規約になりますので、トラブルを防ぐために事前に見せられるようにしましょう。

書類を用意するうえでの注意点

このようにかなり多くの書類が査定の段階では必要になりますが、用意するうえでの注意点があります。

①複数の不動産会社に査定を依頼する場合はすべてに同じ情報を渡す

前提となる条件が変わると当然査定価格に影響し、その比較ができなくなりますので、簡易査定の場合でも、依頼した不動産会社全てに同じ情報を提供しましょう。ある不動産会社から要求されて新しい資料を出した場合は、それをほかの会社にも追加で送ることが必要です。また、物件に不具合がある場合にも、それを全会社に正確に提供することが重要です。

②不足している情報は、不動産会社が集めることも

資料や情報が不足している場合や不明な場合には、不動産会社にその旨を相談しましょう。「餅は餅屋」なので調査してくれる場合もあります。

以上、インターネットでの簡易査定であれば、ほとんど書類は不要のまま物件の価格が分かりますが、やはり実際の売却のタイミングに近ければ近いほど、必要な書類は増えてきます。

しかしどれも、あいまいな売買契約をして、後でトラブルに巻き込まれるようなことを防ぐためのものですので、面倒くさがらずに用意しましょう。ものによっては、用意するのに時間がかかることもありますので、以上を読んでできるだけ早めに用意することをおすすめします。