【徹底解説】不動産相続の基礎【分割方法・手順・トラブル例まとめ】

不動産相続は細かいルールや基本事項が多いこともあり、専門家でない一般の方が何も知らない状態から手続きを行うのは大変困難です。特に不動産の相続税の支払いや、相続登記の手続きは不動産相続の知識や経験がない方にとっては、まず何から手をつけたらよいのかさえ分からず戸惑うでしょう。

また、不動産相続トラブルは誰にでも起こり得ます。大切な家族や親戚と不動産相続のトラブルで絶縁関係になることだってあるのです。

そこで今回は、不動産相続の基本事項、相続手続きの流れ、よくあるトラブルと対処法などについてご紹介します。

１．不動産相続で絶対に押さえるべき4つの基本事項

不動産相続は、はじめて経験する人にとっては非常に労力を要するものであり、戸惑うことも多いはずです。ここではまず、不動産相続において押さえるべき基本事項を確認しましょう。

不動産の遺産分割方法

不動産の遺産分割方法は、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の４つの方法があります。

現物分割とは、土地を相続人が単独取得することです。相続不動産を相続人の一人だけで単独取得することもあれば、複数の相続人が分割した土地を単独取得することもあります。

代償分割とは、相続人の一人が不動産を単独取得する代わりに、不動産を単独取得した相続人は他の相続人に不動産価値に相応した金銭を支払うという方法です。不動産を単独取得する相続人に金銭の支払い能力がなければ、この方法は行えません。

換価分割とは、相続不動産を売却し、売却代金を相続人同士で分ける方法です。共有分割では、相続不動産を複数の相続人で共有することになります。

不動産相続に関する税金

土地や建物、マンションを相続する際に課される税金は、登録免許税と相続税です。登録免許税の申請は法務局、相続税の申請は税務署で行います。

不動産を相続する際、不動産所有者の変更手続きにかかる税金が登録免許税です。登録免許税の費用は、「固定資産税評価額 × 0.4%」です。固定資産税評価額は市町村役場で固定資産税台帳の閲覧や固定資産評価証明書の請求、または毎年送られてくる固定資産税の課税明細書で確認することができます。

そして、遺産相続で相続額が基礎控除額を超えると相続税を納めなければなりませんが、不動産相続に関しても相続税の課税対象となります。不動産の相続税評価額の算出方法は、次の１−３で説明しています。また、基礎控除額は平成27年の相続税改正により、現在は「3,000万円 ＋ (600万円 × 相続人の数)」となっています。

不動産の相続税評価額の算出方法

相続税を申告するには、土地、建物、マンションなどの不動産の相続税評価額を確定させなければなりません。

まず、土地の評価方法についてですが、路線価がある場合とない場合で評価方法が異なります。路線価とは、市街地道路に面する土地１平方メートル当たりの評価額です。路線価がある場合は路線価方式にしたがって、土地の相続税評価額は「土地の面積 × 路線価」となります。

路線価がない場合は倍率方式を採用します。倍率とは路線価がない土地に定められた値のことで、倍率方式では「土地の固定資産税評価額 × 倍率」が相続税評価額となります。また、土地の評価に用いられる路線価や倍率は、国税庁のWEBサイト「財産評価基準書」で閲覧できます。

建物の相続税評価額は、建物の固定資産税評価額と同額であり、市町村役場で確認および評価証明書を発行することができます。一般的には、建築費用の60〜70%程度となります。

また、マンションの相続税評価額は「(マンション全体の土地の評価額 × 持分割合) ＋ 所有ルームの固定資産税」です。市町村役場で持分割合や固定資産税の記載された評価証明書を発行することができます。

相続税の減税措置

税負担の軽減措置として、小規模宅地等の特例の条件を満たす場合、その土地の相続税評価額を軽減することができます。その土地や相続条件によって減額率が異なりますが、ここでは2つのケースをご紹介します。

１つ目は、被相続人が宅地としていた土地を、被相続人の配偶者、あるいは一定の条件を満たした親族が相続するケースです。この時、330平方メートルまでの土地が80%の減額を受けることができます。

２つ目は、被相続人が事業を行なっていた土地を相続するケースです。相続人が事業を期限内に引き継いで事業を営むことにより、400平方メートルまでの土地が80%の減額を受けることができます。

２．不動産相続の手順

不動産を相続するには、相続登記の申請書を提出して不動産の名義を変更しなければなりません。相続登記の手続きは自分で行うと非常に手間がかかるため、司法書士に依頼することが多いですが、自分で行うことも十分可能です。平日の日中に役所へ足を運んで手続きに長時間対応することができて、相続人同士で意見がまとまっている場合は、ご自身で手続きするのもよいでしょう。ここでは、相続登記の申請書の提出の流れをご紹介します。

STEP①：相続登記に必要な証明書等の確認

まず、相続登記に必要な証明書等を確認しましょう。

• 被相続人の除籍謄本、死亡時から出生時にさかのぼる戸籍謄本
• 相続人の戸籍謄本
• 登記簿謄本
• 固定資産評価証明書
• 印鑑証明書
• 遺産分割協議書
• 相続登記申請書

※戸籍謄本、除籍謄本、固定資産評価証明書、印鑑証明書などを早い段階で準備しておくと手続きがスムーズに進みます。

STEP②：遺産分割協議

次に相続人全員で話し合い、相続不動産の名義や分割方法を決めます。この話し合いを「遺産分割協議」と言い、遺産分割協議では相続人全員の合意が必要です。遺産分割協議では相続人全員が一箇所に集合する必要はなく、電話や手紙などで連絡を取り合って進めても問題ありません。

STEP③：遺産分割協議書の作成

遺産分割協議で話し合いがまとまった後、合意内容を遺産分割協議書に記載します。遺産分割協議書は相続人数分の部数を作成し、相続人全員が署名し実印を押印の上、各自１部ずつ所持します。

遺産分割協議書に誤字脱字や誤った記載があると、提出先の法務局は当然受け取ってくれません。特に間違えやすいのは、不動産の番地です。不動産の番地や建物名は、登記簿謄本に記載されている通りに記入しましょう。

STEP④：相続登記の申請書を提出する

不動産名義変更の書類である「相続登記申請書」を作成し、これまでに集めた証明書等、作成した書類、登録免許税の支払い金額を用意して法務局に提出します。受理されれば、相続登記手続きの完了となります。

３．不動産相続トラブル５選

相続の中でも不動産相続は特にトラブルが起きやすく、あれほど仲の良かった兄弟が絶縁関係になってしまうなんてことも。ここでは、よくある不動産相続トラブルを対処法も踏まえて５つご紹介します。

トラブルその①：不動産の遺産分割でもめる

不動産は現金のように簡単に分割することができないため、遺産相続でトラブルになりやすいのです。例えば、長男が実家に住み続けることになれば代償分割となりますが、代償金の支払い能力が問われることになります。相続人の誰か一人に大きな負担をかけることなく、不公平もなくすためには被相続人が生前から相続人を集めて話し合いをしておくことが望ましいです。

トラブルその②：相続税の控除を受けられなくなる

配偶者控除や小規模宅地等の特例などの相続税控除を受けるには、相続が開始されてから10ヶ月以内に相続税を申告しなければなりません。しかし、遺産分割協議が長引いて期限を過ぎると、控除を受けられなくなります。

また、相続税の支払い期限を過ぎてしまうと、罰則として５〜40％の追徴課税を課せられてしまいます。そのため、相続税を申告が期限内に間に合わない時には「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出してください。この分割見込書には、分割されていない理由と分割見込みの詳細を記入することになります。

トラブルその③：共有名義は問題の先送りにすぎない

「遺産相続を穏便に済ませるために、とりあえず共有名義にする」というのは問題の先送りにすぎません。相続不動産を共有名義にすると、さらに次の相続時に相続人が増えてしまうのです。そうすると、遺産分割協議の話がまとまらない、あるいは、相続不動産の売却時にも話がまとまらないなどの問題が発生しやすくなります。

共有名義を解消するには、相続人同士で話し合いを行わなければなりません。話がまとまらない場合には家庭裁判で争うことになります。このような事態を避けるためにも、基本的には共有名義をおすすめすることはできません。

トラブルその④：固定資産税の督促状が届く

固定資産税の通知書は登記名義人が故人であっても、故人宛に届きます。また、相続登記が不明な場合、地方自治体は固定資産税を徴収するために相続人の調査を行い、固定資産課税台帳を作成しています。そのため、登記名義人以外へも固定資産税の通知書が届くことがあります。

通知書が届いて固定資産税を支払っても、相続人になれません。相続人全員で話し合いをしましょう。

トラブルその⑤：先祖代々の土地相続で法定相続人が続出する

亡くなった父親が相続登記を怠っていたことが原因で、叔父叔母、さらにはその子供たちまでもが遺産分割協議に加わることがあります。法律上は叔父や叔母なども相続人となりますので、相続人全員で協議を行わなければなりません。

このような場合には、早期に専門家に相談し問題解決に向けて対応した方がよいでしょう。

相続手続きを司法書士に任せるにしても、不動産相続の基本事項や手続きの流れを知っておくと、いざという時に納得して判断をくだすことができます。また、不動産相続トラブルは誰にでも起こる可能性がありますので、トラブルが起きないように早い段階から対策を講じましょう。