アパートの空室対策は、管理会社選定が重要

1.「営業」が強い管理会社を選ぶ

よい管理会社を探すときに「営業力があるかどうか」を視点に置いて選ぶことをおすすめします。
不動産の賃貸に関わる業務は、大きく分けて入居前の「募集業務」と入居後の「管理業務」の二つに分かれます。

①管理業務の内容は？

「管理業務」の業務は次のように、業務量が多く、管理戸数が多いので時間と労力を費やしますが、作業自体は比較的簡単なものが大半を占めています。

・入金に関わる管理（家賃の入金管理、更新料入金の確認、滞納時の督促など）
・契約や法的手続きに関わる管理（書面の保管管理、更新の書類準備と手続き、家賃収入や経費等の帳簿付け、確定申告など）
・問い合わせ、クレームの対応
・キャッシュフロー管理、リスク管理
・建物や設備の維持管理、清掃業務
・電気やガス、消防などの、各種法定点検の手配
・車庫証明や駐輪許可証などの発行

このような業務はマニュアル化された仕事を確実にこなすことができる能力があればある程度こなすことは可能となります。
そのため、アウトソーシングしやすくなります。

②営業業務は会社によって特色が表れる

管理会社で差が付くのは、客付けのための募集業務です。
営業能力の差は、管理能力の差に比べ大きいのです。
そのため、そのエリアで客付け力が一番高い管理会社を選ぶべきです。

では、客付け力が高いとは、実際どんなことを指すのでしょうか。

1.マーケティング力に優れている

家賃設定は賃料設定において非常に重要です。
賃料が高いと入居は決まらず、低いと収益が上がりません。
適正な賃料は、マーケット（市場）と需要と供給のバランスにより決まります。
そのため、管理会社にマーケット分析力があれば、適正賃料で募集をかけ、すぐに客付けでき空室解消が可能になるでしょう。

2.情報提供を広く行っている

管理会社にとって、大事な要素となるのが情報提供力の広さです。
不動産業界は好条件の情報を自社だけで囲い込み、オープンにしない、ということがよくあります。
これでは、情報を受け取る人が限られてしまいますし、契約成立に時間がかかってしまいます。

早く客付けするには募集情報を外部にあえてオープンに公開することで、他社の営業マンにも物件を紹介してもらい、早期入居を促します。

3.ほかの仲介不動産会社との広いネットワークがある

先にも述べたとおり、物件の客付けは自社ではなく、ほかの仲介不動産会社も行ってくれますので、他社との情報共有は必要ですが、自社の物件をよりPRしてもらうための工夫をしている管理会社を選びましょう。

パートナーの企業に商品券やポイントなどを付与するなど行うと、ほかの物件よりも優先し、その物件を紹介してくれるようになります。
この効果は予想以上にあるようで、現場の営業担当者にヒアリングしても営業マンの特典を意識している人は少なくありません。

2.空室対策に.おすすめの管理会社は？

不動産投資家にとって空室率を埋めることは大事なことです。
これらの観点から、お勧めの管理会社を東京、大阪で2社ずつ選んでみました。

①東京のおすすめ管理会社2選

1.株式会社SREM（スリム）

（https://srem-corp.com/）

空室対策（入居者募集業務）を賃貸管理における重要な業務と位置づけ、物件や大家さんごとに柔軟なリーシングプランを立案しています。
リーシング計画どおりに進んでいるか、内覧結果はどうだったかなど、報告書を作成し、大家さんに報告。
対抗物件の動きに変化があり、計画どおりに進まないなどの場合は、計画を練り直し、PDCA（Plan・Do・Check・Action）サイクルを大家さんと共有し、早期のリースアップを目指しています。

大きなクレームになる確率を少なくするため、自社で契約を極力行い、顔が見える関係を築き、入居者が相談しやすい環境づくりを心掛けているのも特徴です。
自社で契約が行えない場合でも、入居前に部へ挨拶に行く、入居者へのプレゼントを用意するなどの気配りを行っています。

2.株式会社アッドバリュー

（http://www.add-v.co.jp/）
不動産賃貸募集管理業務、不動産売買事業、賃貸コンサルティング業務、プロパティーマネージメント業務などのほか、シェアハウス運営業務も行っています。
管理業務は不動産の付加価値の高めることを目的に、マンションの1室まで幅広い物件を対象にしています。

集金管理と更新業務のみ依頼する、退去修繕まですべての管理を委託するなど、大家さんの事情で、いろいろな管理形態を選ぶ事が可能です。
自分である程度の管理を行いたい人、面倒なのですべての管理を任せたい人、どちらのニーズにも対応してくれます。

コンサルティングにおいて様々な視点から提案してくれるのが特徴です。
家具付き物件、ペット可物件にするためのノウハウも豊富。バリューアップによる空室対策の手伝いをしてくれます。

②大阪のおすすめ管理会社2選

1.株式会社エスタス管財

（http://www.s-tus.co.jp/）

賃貸経営での成否を決める要素である「賃料設定」を、ミクロ分析とマクロ分析、現場分析、3つの視点から行います。
マクロ分析、ミクロ分析では、国勢の人口動態調査などの公的に発表されたデータを解析し、それに加え、市場現場から読み取った生の情報である現場分析を加味し、最適な賃料を設定。大家さんに提案します。
また、リフォームのコーディネート提案、エリアマーケティングに基づいて行われます。

また、閉鎖的になりがちな不動産業界において、募集情報を外部にあえてオープンにしています。
仲介会社が物件の紹介がしやすいよう、ホームページから管理物件の一覧表や室内の写真を閲覧可能にし、さらに資料がダウンロードできるような工夫も行っています。

一般の賃貸管理仲介会社では、「募集手数料」が主な収入源になるのに対し、同社の場合は募集手数料をもらわず、部屋付け会社への広告料、インセンティブに反映させているのも特徴です。
募集情報を積極的に外部に広く公開し、仲介営業マンのモチベーションを上げることで、早期満室を目指しているのです。

2.株式会社リードエイジ

（http://www.lead-age.com/）

独自の賃貸管理システム「Cross Ties（クロスタイズ）」を提供しています。
入金管理や原状回復の有り無しなどにより「ノーマルプラン・ 500円／月」「スタンダードプラン・1,000円／月」などが選べます。
月額管理料がサイト上で提示されているので、料金体系が分かりやすく安心です。

空室対策は、仲介業者、法人、大学生協と提携しています。
地域密着型営業活動を行い「2ヶ月以内の客付け」を宣言。
入居率98％を維持しています。自社で施工業者を抱えているため、スピーディーで低価格な原状回復工事を実施しています。

3.まとめ

アパートやマンションの賃貸経営を考えた時、賃貸物件の管理を誰がやるかは大きな問題です。
賃貸管理会社を選ぶときは、管理のほかに営業力のある管理会社を選ぶべきです。
管理の質の差はそれほど大きくないですが、営業力は不動産会社によって大きな差が生まれるためです。

賃貸管理会社選びを失敗しないためには、賃貸管理会社についての業務内容や選ぶ際の観点を理解して選ぶようにしましょう。