PMとリーシングの違いを知って賃貸経営を強化しよう！【オーナー必見】

1.PMとリーシング

PMやリーシングは、投資の効率を高めるうえで重要な役割を果たしています。
PM会社はキャッシュフローを重視し投資利回りを向上させ、資産の価値を高めるために活動します。
具体的には、建物の設備やメンテナンス、業務のアドバイス、コストの管理やテナント管理、収益性を高める為のリニューアルのコンサルティングなどを行います。

リーシング会社は賃貸物件にテナント付を行う、仲介業を主としています。
市場でのニーズを調査し、家賃設定や建築計画を行うこともあります。
1社でPMとリーシング、両方を行っている不動産会社も多数あり、密な関係を築いています。

①PMとリーシングの違いは？

両者が行う具体的な業務は次のとおりです。

1.リーシングマネジメント業務

リーシング業務は、空室にテナント誘致を行い、物件の稼働率を上げることを目的として行われます。
マーケット調査、家賃査定、テナント募集の企画立案から誘致を行い、大家さんと入居者の賃貸借契約業務を手助けします。
ときにはリーシングを有利に進めるための各種提案を行うこともあります。
空室がビル収支に与える影響は多大なため、その役割は重要です。

2.テナント管理業務

コミュニケーションを通して、入居者と大家との良好な関係を築き上げるための業務が「テナント管理業務」です。
入居者が直接相談する窓口となるので、対応が良ければ、クレームや賃料等の未払いの抑制ができます。
テナントの動向も敏感にキャッチできるのがこの部門です。

3.請求出納業務

請求書を発行してその入金を確認、また各種費用の支払い手続きを行い、月次キャッシュフローの管理、レポーティングを行う業務です。
出納業務が素早く正確に行われれば、賃料の未収や滞納への対応も早期に取ることが可能です。

4.建物管理業務

リーシングやテナント管理業務がソフト面の管理であるのに対し、建物管理業務はハード面の管理業務といえます。
日常的な巡回点検、定期的な法定点検や自主点検、清掃業務等などを行い建物の質の維持・向上に貢献しています。
これは、資産価値の向上にもつながるため、大切な業務といえるでしょう。

5.コンストラクションマネジメント業務

中規模～大規模工事を行う時に計画を立て、スケジュール通りに工事が進むようにするために必要な業務です。
工事の進捗だけでなく、品質やコスト管理、快適性や安全性も管理します。
第三者的な立場から工事全体をみるのがコンストラクションマネジメント業務です。
「請負」とは異なり、公平な立場であるのが特徴です。

テナント管理業務、リーシングマネジメント業務はリーシングの要素が強く、請求出納業務、建物管理業務、コンストラクションマネジメント業務はPMの要素が強い業務です。
請求出納業務がその間に位置する業務となります。

2.サブリースのメリットと問題点

建物を管理するという側面からみると、賃貸管理は、おもに「一般管理」「一括借り上げ」「企業一括借り上げ」に分けられます。
「一括借り上げ」の一種に、近年、マスコミで採り上げられた「サブリース」があります。

①建物の管理形態

1.一般管理

不動産を賃貸で貸すうえで、大家さんに代わって不動産会社に集金代行、クレームの処理、退室手続きなどの業務を委託する事を一般管理と言います。
管理料として家賃収入の大体5％前後を徴収します。
空室の場合、管理料は徴収されません。
多くのオーナーは不動産会社に一般管理を委託しています。

2.一括借り上げ

賃貸経営における、空室不安を解消するために生まれたシステムがサブリースです。
一般的には不動産会社やハウスメーカーが、一定額の賃料を保証しつつ共同住宅等を所有者から一括借り上げし、個別住戸を第三者に転貸します。
委託料は家賃収入の10％～15％が相場のようです。

3.企業一棟借り上げ

これは、企業が建物一棟を借り上げることを指します。
賃貸マンションを自社の社員寮として一棟借り上げをするのがこのケースに該当します。

②サブリースのメリットと問題点

サブリース事業とは、家賃保証契約や滞納保証契約とも呼ばれる賃貸管理業務委託の形態の一つで、そのマンションやアパート（ビル）を不動産管理会社が一括で借り上げて、入居者へ転貸することを指します。

1.サブリースを行うメリットは？

メリットはおもに次の４つでしょう。

空室リスクの回避

サブリース会社との契約は一括借り上げのため、空室や滞納の心配がありません。そのため、安定した収益が見込み、ローンの返済があっても安心です。

管理業務を一括で任せられる

サブリース契約にすると、運営者は物件所有者ではなく、サブリース会社となります。
通常の管理業務はすべてサブリース会社に任せることができるので、管理業務をする時間がない人にとって、大きなメリットとなります。

また、家賃や退去を巡るトラブルでは、場合によって訴訟になることもあるのですが、入居者にとっての大家はサブリース会社になり、物件所有者が訴訟の当事者になることがないのも大きなメリットです。

確定申告が簡素化できる

入居者が賃貸借契約を結ぶのはサブリース会社です。
そのため、入居者からバラバラに入る家賃や、入退去のたびに発生する費用を毎回計上する必要がなくなり、シンプルな収支になります。

確定申告も煩雑でなくなり、税務上の手間が大きく省けます。
税理士に依頼しなくても、サブリースなら自分で収支管理を行うことも可能です。

2.サブリースを行うデメリット・リスク

いっぽうで、サブリースにはデメリットやリスクも存在しています。

家賃収入が最大化できない

サブリース会社が間に入ると、保証料などを徴収され、入居者からの家賃収入は減収となって物件所有者に入ります。
そのために、利回りが大幅に下がってしまいます。

大家さんが入居者を選べない

サブリースでは、入居者審査をサブリース会社が行うことになるため、大家さんが望まない人が入居する可能性があります。
すべてのサブリース会社が行うわけではありませんが、空室があると家賃保証に影響するので、入居率を高くするために、ふさわしくない人でも入居させる可能性が高くなります。

サブリース会社が倒産する恐れがある

サブリース会社が倒産して契約解除になると、家賃保証がなくなり、サブリース会社が入居者と結んだ賃貸借契約が、物件所有者に引き継がれることが大半です。
サブリース会社が預かった敷金は、物件所有者に引き渡されるのが還俗ですが、倒産すると回収できない可能性もあります。

3.まとめ

PMもリーシングも投資効率を上げるためには欠かせない業務です。
管理会社に委託するときは、どちらに重点を置いているかを知ったうえで委託契約をするようにしましょう。
また、サブリース契約を結ぶときは、メリットだけでなく、デメリットも知ったうえで利用すべきです。