管理会社は担当者の実力で資産価値が向上する!?【担当選びは慎重に】

1.管理会社とは？

管理会社には、マンションの管理会社と不動産管理会社があり、それぞれ業務内容が少し異なります。
分譲マンションには、それぞれ管理組合があります。
世帯数の少ないマンションで、自主管理のところもありますが、ある程度の規模のマンションで、多くの人が住んでいる場合は、マンション管理会社に管理・運営を委託しています。
不動産管理会社の場合は、管理組合はありません。大家さんと直接やり取りを行います。

①管理会社の仕事は？

マンション管理会社は、マンション管理人を雇い、各マンションへ配属します。
管理人は、設備の保守点検、運営上の会計処理、セキュリティ、共用部分の修繕、建物の大規模修繕や建て替えなどに関わっています。
ほかにも、住民同士のトラブル解決なども行ってくれる場合があります。

マンション管理人のおもな仕事は、「受付」「点検」「立ち会い」「報告・連絡」の4つです。
電気などのインフラに関する契約書、住民の連絡先情報、緊急時の合鍵などを保管してくれ、不審な人物が入館しないよう、チェックもしてくれます。

またマンション内で事件・事故が起きた場合には救急・消防・警察の業務に管理人が立ち会うこともあります。
住民が安心して生活するために、マンション管理人は欠かせない存在です。

不動産管理会社は、不動産から得られる収入を最大化するために行う業務全般のことを指します。
不動産管理業を行うために免許などは不要です。
オーナーが自ら管理業を行う場合と管理を管理会社に委託する場合の2種類があります。

業務内容は、「入居対応」「建物対応」「客付け業務」「オーナー対応」の4つに大別されます。
具体的には

・家賃の回収
・滞納者への督促
・入居者からのクレーム対応
・保険事由発生時の対応
・退去時の立会い
・原状回復費用の請求
・広告活動
・内見案内
・賃貸借契約書、火災保険契約の締結
・建物のメンテナンス
・定期点検
・オーナーへの送金
・オーナーへの募集提案、リフォーム提案

などが該当します。

②よい管理会社の条件

良い管理会社の条件は「管理料が安い」「現地状況や収支確認をいつでも確認可能な仕組みがある」「対応が早い」「退去後の募集体制を素早く整える」「高い提案力」などです。

1.管理料が年間家賃収入の3%程度で収まる

一般的な不動産管理会社であれば，管理料は5％程度ですが、それ以下で管理料が収まる会社を選ぶとよいでしょう。
たとえば、年間家賃収入が1,800万円であれば5%の管理料では90万円ですが，管理料3%では54万円。年間36万円の差となります。
よい会社は、「人件費がかからない」など、管理料が安い理由が明確です。
もちろん、安いから管理がずさんな会社は選ぶべきでありません。

2.報告書類をタイムリーに提出され、確認できる

すべてネットで管理し大家側に閲覧できるシステムを構築している管理会社は、よい企業でしょう。
人件費を削減できるうえ、大家さんがいつでも閲覧でき、物件の状況も写真で確認できるなど、レスポンスが早くなります。
ネットで管理されていなくても、迅速に報告書類が上がってくる管理会社は優秀といえます。

3.入居者に退去理由を聞いてくれる

退去時に、その理由を聞いてくれる担当者、退去理由から入居者のターゲットを明確にして，募集体制をすばやく整ようと考えています。
空室期間を意識している証拠で、大家さんにとって、よい担当者といえるでしょう。

4.家賃を下げる以外に提案をしてくれる

空室が埋まらない場合、管理会社が大家さん対して行うことで一番多いのは、家賃を下げる提案だと思います。
しかし，家賃の値下げは出口戦略にも影響するので、大家さんとしては避けたいところです。
よい管理会社は、家賃を下げる以外の条件提案をして物件価値が下がらない配慮を行ってくれます。

2.担当者により管理の質が決まる

管理会社の担当者が変わってしまったら、管理状態が悪くなってしまった、ということはありませんか？
担当者の資質は、マンション管理に直接影響します。
次の事項をチェックし、可能ならばこちらから担当者を指名しましょう。

①コミュニケーション力があるか

たとえ知識や経験が豊富な担当者でも、理事会や管理組合とうまくやっていかなければ、大規模修繕などの大きな案件はいつまでたってもまとまりません。
マンション住人だけでなく、点検業者などとも仲良くできる担当者が理想的です。

②管理業務資格保有者であること

マンション管理組合に対して行われる「重要事項の説明」や管理事務報告は管理業務資格保有者が行わなくてはいけません。
資格保有者は、マンションに関する設備や法律、会計のプロです。
担当者は資格保有者であることが望ましいでしょう。

③過去の情報などをよく知っているか

担当者が変わると、過去のことがよく分からなく、管理の運営が滞ることがあります。
書類に記載されていることはもちろん、住民の些細な人間関係や近隣の情報なども全担当者から引き継いでいることが望ましいです。

④対応が迅速か

住民や管理組合、大家さんなどが、トラブルやクレームを管理担当者に報告したのにも関わらず、一向に連絡が来ない、なかなか対応してくれないなどの話しを耳にすることがありますが、そのような担当者は優秀とはいえないでしょう。
トラブルだけでなく、マンション理事会の議事録作成などの書類提出にも時間がかかっている場合も担当者の質を疑ってよいでしょう。
管理担当者は営業マンと一緒です。
迅速な対応は、担当者の良し悪しの判断材料です。

⑤滞納者への督促の様子をチェック

管理業務委託契約書に滞納者への督促業務が明記されている場合、管理担当者が滞納者への督促を行う義務があります。
督促業務は非常に心理的苦痛を伴うもので、誰もが毅然とした態度で行うことができるものではありません。
しかし、だからこそ、担当者の裁量が発揮されます。

⑥巡回業務、点検報告業務を怠っていないか

マンション管理会社の場合、月次報告という書類がありますが、報告書の指摘事項がそのままになっていないか確認をしましょう。
また、マンション巡回は住民の生の声を拾い上げる大切な業務です。
怠っていないかどうかチェックする必要があります。

3.まとめ

管理会社の業務は非常に幅広い領域であるとともに、細かい作業です。
管理担当者は、1物件だけ担当するのではなく、何十件も担当する場合があります。
日々の業務に追われすぎると、細かいことには無関心になったり、手抜きになったりしてしまいます。

マンション住人や理事会または管理組合、大家さんがすべきことは、自分の物件に目を向けてもらうよう工夫することです。
管理会社の提案にすべて同意するのではなく、疑問点があったら明確にする姿勢を保つ、怠慢な行為を見つけたら指摘するなど、毅然とした態度を取りましょう。

また、前述のように、物件数が多すぎると、どうしても手を抜きがちになるために、1人あたり何件程度の物件を担当しているか、管理委託契約を結ぶ前に予め聞いておき、担当物件が少ない管理会社を選ぶのも1つの方法です。

マンションやアパートの資産価値は、管理の良し悪しにより高くも安くもなります。
そのために適切な管理会社を選び、担当者の質を見抜いて、円滑な運営ができるよう、大家さんたちがイニシアチブをとりましょう。
そして、資産価値を少しでも高めるべきです。