空室が埋まらない！不動産投資の悩みを解決

不動産投資において、もっとも怖いのが空室によるリスクです。
日本はすでに人口減少時代に突入しており、地方や郊外ではその傾向は顕著に表れています。

こうした場所の不動産に投資をした場合、人口がもともと少ないので、空室を埋めるのは一苦労です。
そんな状況の中で不動産投資を成功させるには、空室はなぜ起こるのかを理解し、防ぐために、1つ1つクリアにしていくことが大切になってきます。

1.空室リスクの3つの要素

空室になるかどうかは、おもに3つ原因があります。

①立地選び

賃貸物件に投資するにあたって、まずは駅への距離に近いことが極めて重要なポイントになります。

近年は、職住近接が好まれ、通勤時間をできるだけかけたくない、近くに住みたい、というニーズが高まっています。
不動産会社に賃貸物件を探しに来る人は、駅から10分以内、または、5分以内で物件を探す人が多くなっています。

電車の乗り換えアクセスがよいか、急行が停まるか、仕事帰りに買い物を一気に済ませられるか、なども重要な条件です。
電車運行間隔もチェックする人が多いようです。
駅自体の利便性も選ばれるための重要な条件になっています。

商業施設や病院、銀行などが近くにあるかどうかも重要条件です。
毎日の生活に必要なものを販売するスーパーやコンビニは、どんな世代の人にも欠かせない施設です。

また、子どもがいる家庭をターゲットとしたファミリータイプの物件を求める人は、保育園や幼稚園、小中学校などの文教施設が近くにあるかをチェックしています。

高齢者世帯の入居を視野に入れているなら、各種病院や医療施設が充実しているかが重要視されています。

需要と供給のバランスが取れているエリアかも確認しましょう。
どんなに駅に近くて近隣の需要にマッチした利便施設があっても、供給が需要を上回り、新しい物件が次から次へと供給されるような地域では空室リスクに常にさらされる危険があります。

再開発で商業施設が建設され、利便性の高い施設が集積した場合は、要注意です。
一気に賃貸住宅が建設される可能性があるからです。
行政機関に出向くなどして、競合物件の状態の調査が必要となります。

駅のそばでも治安が悪いエリアは避けるべきです。
治安が良いかどうかは、たとえば、東京都なら警視庁が「犯罪情報マップ」を公開しているので参考にしましょう。
地元の人から直接話を聞けるなら、更に確実な情報が得られます。
地元の不動産業者から情報収集も有効です。

②商品力

利便性のよい場所には、賃貸物件がたくさんあります。
そのため、同じような条件の物件と競争しなくてはなりません。
必要なのは、物件自体の「商品力」であると言えるでしょう。

物件自体の商品力とは、物件に魅力があるかどうかということです。
入居者から見て、魅力のある物件は、
「部屋の内容が良いこと」と「手ごろな価格（賃料設定）であること」です。
いくら部屋の内容が良くても、高額過ぎる家賃では借り手は少なくなり、逆に、価格は安くてもボロボロのアパートで、駅から15分以上もあるような部屋ではなかなか埋まりません。

不動産には「相場」があります。
都内のワンルームマンションであれば、6万円から10万円未満といったところでしょう。
手ごろな価格帯の物件は、入居者層も幅広く、空室リスクが少なくなります。
適度なグレードで借りやすい価格帯の部屋のほうが、投資物件として適しています。

③営業力

どんなに魅力がある物件でもPRしなければ、申し込みは入りません。
そのため、大家さんや管理会社の「営業力」が必要となってきます。

同じ場所に同じような条件のアパートがあったとします。
その時にどちらに客付けできるかは営業次第です。
インターネットでいかに早く物件情報を見つけられるか、部屋の魅力を十分にPRできているか、は大切です。
ポータルサイトの掲載基準をクリアしているか、写真はきれいに撮れているかをチェックしましょう。

仲介してもらう不動産会社の営業マンが、物件を認識しているかも重要です。
管理会社に管理を任せない一般物件はもちろんですが、管理を任せている場合も物件を意識せず、お客さんに紹介していない場合があります。
自分が住んでいるエリアの近くに不動産会社があるなら頻繁に訪問する、営業マンに広告料を出すなどの工夫をしましょう。

入居者に対しても、フリーレントにする、クオカードやアマゾンのチケットなどのプレゼント企画を行うなどのキャンペーンを実施するのも効果があります。

2.空室が埋まらない時は？

次に、空室ができてしまったときに、具体的にどんなことをしたらよいかご紹介します。

①マイソクを確認する

マイソクとは物件の詳細資料のことです。

マイソクに魅力がないと、お客さんの目にとまりません。
写真の質や物件の特徴、人気の設備があることをキャッチコピーに採り入れてもらいましょう。

②ポータルサイトに空室情報を登録しているかを確認

現在、物件探しはインターネットにより行われることがほとんどです。
物件が掲載されているか確認しましょう。

ページに漏れなく情報が掲載されているかチェックするとともに、検索で上位に表示されているかどうかも確認しましょう。

③入居者を限定しすぎていないか確認

特徴があり過ぎる物件は、客付けがしにくくなってしまいます。
リビングに洗面所がある、吹き抜けがあり、開放感があり過ぎる、バスルームと脱衣場の仕切りが透明など、特徴があり過ぎる物件は使う人を限定してしまいます。

客付けがしやすい物件は、一般的な間取りで、標準的な設備があり、そこに便利さを一工夫した物件です。

④保証会社に加入してもらう

高齢化社会が訪れ、外国人労働者が増加する昨今ですが、滞納リスクを考え、これらの人たちを入居させたくないと考える大家さんは少なくありません。
しかし、入居させないのは、縮小する賃貸市場の中、大変もったいないことです。

入居時に保証会社に加入してもらうことで、この問題は解決できるケースが多いのです。

⑤礼金やフリーレント、広告料を付ける

入居者や仲介する営業マンがお得だと思えば、空室は埋まる可能性が大きくなります。
礼金をなくす、フリーレントを1カ月付けるなどして、申し込み者がお得になるしかけづくりをしたらいかがでしょうか。

また、広告料を不動産会社に出せば、営業マンのモチベーションアップにつながり、客付けが早く行われる可能性が高くなります。

3.まとめ

空室によるリスクは、不動産投資を行う人にとって大きなリスクです。
空室になる原因を分析し、1つずつ解決すべきです。

原因は、物件自体にある、営業の方法にある、周辺環境にある、おもに3つに分かれます。

購入前に行動しなくてはならないこと、購入後にやらなければならないことがあるので、それぞれの段階でしっかり確認しながら投資を行いましょう。