高利回りを期待できる海外不動産【今がおすすめ】

あなたは、海外不動産投資に興味がありますか？近年、ASEANなどの新興国に対する不動産投資が日本企業から注目を集め、海外進出を開始している企業が増加しています。不動産投資家たちにとっても、海外不動産投資は魅力的な商品です。

1.海外不動産投資とは？

海外不動産投資は、国内不動産投資と比べてリスクが多いので、投資に踏み切れない人も多いかもしれません。しかし、海外不動産投資の規模の拡大しているのも事実です。海外投資を始めるためには、どんなことに注意したらよいのでしょうか？

【1.-1】海外不動産投資のメリット

国外の不動産に投資するメリットは、おもに、3つあります。

【1-1-1】利回りが高い

海外不動産の利回りが高いのは、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」、両方からリターンが得られることが一番のメリットです。

不動産投資には、家賃収入による「インカムゲイン」と不動産価値の上昇による売買差益「キャピタルゲイン」の2つの収益があります。経済成長を続けている海外の新興国は、人口増加と国民所得、物価上昇が続いているので将来的に家賃増加が見込まれます。また、住宅価格も上昇するために、多くの「キャピタルゲイン」によるリターンが期待できます。日本は人口増加や経済成長がすでに鈍化しているので、不動産投資による利回りは低くなっています。

【1-1-2】通貨を分散できる

もう1つのメリットはリスクを分散することにあります。国債という多額の借金を抱え、少子高齢化、経済停滞が進行している日本で、日本の資産だけを保有しているのはリスクが高いといえるでしょう。海外に不動産を持つということは、別の通貨を所有することになるので、リスクを分散することができるのです。

リーマンショックのような金融面からの危機を懸念する人もいると思います。しかし、教訓から世界全体の金融機関において自己資本比率の強化や格付け会社への規制など体制を強化していますし、海外だけでなく、国内の不動産や株式などにも影響があるため、海外不動産投資だけのリスクとは言い難い状況です。

【1-1-3】節税効果

不動産投資では、減価償却の活用によって節税効果を得られる、という点があります。これは海外の不動産にも適用されます。給与所得など、ほかの所得と損益通算が可能となるため、節税が行えます。管理費や補修費や住宅ローン金利だけではなく、建物の減価償却費なども不動産所得から差し引くことができるのは、不動産投資ならではのメリットではないでしょうか。

【1.-2】海外不動産投資のデメリット

【1-2-1】融資条件が国内不動産投資に比べて悪い

数千万円クラスの物件を購入するときには、融資を受ける人が大半だと思いますが、日本の不動産のように、すんなりと融資を受けられないケースがあります。海外の金融機関を使うことになりますが、融資をしてくれる金融機関は、そう多くありません。探すのにも一苦労です。

見つかったとしても、自己資本比率が30%以上必要である、融資額は50～60%程度までしか受けられないなど、日本とは勝手が違っているケースがほとんどです。また、国内に比べて海外の金融機関の金利は高く、返済額が多くなってしまいます。

【1-2-2】情報があまり入ってこない

海外不動産の場合、情報が少ないこともデメリットです。情報が入ってこないと、現地の土地勘がないために、土の物件を購入してよいかの判断が難しくなります。また、日本の不動産の価格変動にくらべ、海外不動産の価格は急激に変動するために、情報が入ってこないと将来の不動産価値を予想するのが、難しくなってしまいます。

【1-2-3】為替リスク、カントリーリスクがある

外貨建ての資産であるため、レートによっては、為替リスクが発生します。ただし、為替リスクは、メリットにもなりうるので、一概にリスクとは言えません。

突然法律や税制が変わってしまうのもリスクとなります。とくに、治安が悪い国では、財産所有の法律が変わり、財産を奪われてしまうことも想定しておくことが必要です。カントリーリスクを少なくするためには、戦争のない国や、治安の良い国、政治の安定している国の不動産を購入すべきです。

2.どうやって購入すればいいの？

投資物件は不動産会社を通して購入するか、現地デベロッパーから直接買う方法があります。レートや税制など、国内の投資不動産と勝手が違いますので、ベテラン投資家でも海外投資が初めてならば、不動産会社を通して購入するほうがおすすめです。

【2.-1】日本の不動産会社から購入するか、現地の不動産会社から購入するか

日本の不動産会社が仲介する場合、大手不動産会社の開催する海外不動産セミナー等に参加し、物件ついて説明を聞いたのち購入する、といった流れになります。物件は若干割高になり、仲介手数料もかかりますが、アフターフォローや日本の税金の知識の豊富さを考えると安心料なのかもしれません。

現地の海外不動産会社から直接購入する場合は、日本の不動産会社に比べ、費用が安いケースが多いようです。しかし、日本語のサポートがない、アフターフォローが日本のレベルに達していない、日本の税制に精通していないため、売却時に損をすることがある、などのマイナス要素もあるので把握しておくべきでしょう。

【2.-2】不動産会社選ぶ際のチェックポイント

しっかりとした不動産会社を選ぶためには、次のことに注意しましょう。

【2-1-1】定期的にセミナーや視察のためのツアーを開催しているか

海外不動産投資を行ううえで、もっとも心配なことは、不確かな情報しか掴めず、購入物件が値上がりせず、売るに売れない状態となってしまうことでしょう。そのような事態にならないためにも、現地情報に明るい不動産会社選びはとても大切です。セミナーやツアーを開催している不動産会社なら、タイムリーな情報を開示してくれるので、おすすめです。

【2-1-2】優良なデベロッパーの物件を紹介できるか

日本と比べると現地の建物は雑に仕上がっていることが多くあり、トラブル事例も多く報告されています。アジアのコンドミニアムは、建築工事前に分割で支払い、完了後に残金決済をする「プレビルド方式」です。財務状況が悪いと、建設がストップしてしまう可能性がありますので、いかに優秀なデベロッパーを選ぶかはとても大切です。

エージェントの中には免許がない企業もあります。免許を所持しているエージェントと精通している企業を選びましょう。

3.どこの国へ投資すればよいか

では、実際どこの国へ投資することがおすすめなのでしょうか。建物不動産投資でおすすめの国を2つ紹介します。

【3.-1】フィリピン

急激に経済成長を遂げているフィリピン。人口も著しく増加しています。核家族化が進み、世帯数も増加。ビジネスの中心地であるマニラは、エリアからの流入人口が増加しているので、不動産投資にはぴったりです。空室率は10%程度と低水準です。不動産相場はほかのアジア圏の国に比べ、安め。高級コンドミニアムでも、東京の高級都心マンションの約25%の価格で購入が可能です。

物件は、富裕層向けのプレビルドから、地元の人が実際に住む600万円台の中古物件まで様々。日本人が投資をするなら、1,000万円前後の物件がおすすめです。基本的にはフィリピンで納税していないと、不動産ローンは受けられないと言われていますが、絶対ではないようです。現地の銀行で融資を申し込むと、物件価格の60～70%の融資が引けます。フィリピンには島ごとに銀行があり、その数はおよそ1,000件あり、融資を受けやすいようです。

取得時の税金は印紙税（ドキュメンタリー・タックス）1.5％、動産取得税（インカムゲインタックス）6％、固定資産税（原則毎年かかるが、デベロッパーによっては竣工後2年間免除）、消費税12％などがかかります。家賃収入には、所得税がかかりますが、日本居住でフィリピンに物件を所有している場合、日本でも支払う義務が発生します。フィリピン国内で税金を支払った場合、外国税控除を受けることが可能です。

【3.-2】マレーシア

マレーシアは日本人が住みたい国の中でも上位にランキングされている国。工業化による急成長が目覚ましく、経済成長率は1990年代から年平均6%を保っています。人口増加も長期的に続いているので、安定的な住宅需要が見込まれているのが特徴です。

物価が安く、不動産価格も安価です。シンガポールの1/6、香港の1/8程度で、海外の不動産投資家から人気を集めています。また、過去に侵略を受けてきた経済成長国の中には、外国人による不動産投資を制限している国がありますが、マレーシアの場合は、外国人が不動産を所有することを認めています。

平屋建ての物件がまだ多く、コンドミニアムのような分譲マンションは、今後増えていくと予想されます。ランカウイ島では、ホテル産業が活況です。情勢を見極めて、その場所に合った種類の物件を選べば、利回り30％以上を達成することも可能です。

取得時の税金は印紙税が2％かかるのみ。不動産取得税はありません。固定資産税は安価で、100平米の物件なら、1年で2～4万円くらいです。不動産を売却した場合は、5年以内だ30％の税金がかかりますが、5年超だと5％となります。

4.まとめ

よい物件を見つけ、購入できたら、次は、管理、運営です。日本と異なり、ワンストップで、売買仲介、管理運営、賃貸仲介を行う会社はほとんどありませんので、よい会社を探すのに時間をかける必要があります。海外不動産投資の成功の鍵は、情報収集だといえるでしょう。放っておいて高利回りの収益が上がるわけではありません。しっかりと分析することが、成功への第一歩です。