不動産売却時の税金計算と特別控除を解説【納税額が1000万円も違う？】

不動産を売却したとき、手元に大きなお金が入ってきて浮かれてしまいますが、忘れてはならいものが税金です。利益額が大きいとその分納めなければならない税金も大きくなってしまいます。

厳密に何円の税金がかかるのかを知りたいときは税理士などの専門家に相談することをオススメします。

ですが、まだ売却する予定がなかったり、そもそも不動産投資を始める前で出口戦略のための情報収集中だったりすると、税理士に相談へ行くことは躊躇してしまうと思います。

そこで今回は、不動産を売却したときにかかる税金や、その計算方法など基本的なことを紹介します。

１．不動産売却でかかる税金

不動産を売却したときにかかる税金は時系列順で、印紙税、譲渡所得税、住民税の大きく３つです。

１－１．印紙税

不動産売却を進めるときに最初にかかる税金です。不動産を売却するときには土地も合わせて譲渡契約書を作成しますが、その契約書が課税対象となります。売主と買主の双方が１通ずつ契約書を保有する場合は、それぞれの契約書に印紙税がかかることになっています。

印紙税というと、数百円や数千円という印象が強いかもしれません。ですが、印税は所得の累進課税のように、契約金額によって大きく変わります。契約金額と、そこにかかる税額を下表に表しました。

不動産契約書は、租税特別措置法によって平成26年４月１日から平成30年３月31日までの間に作成されたものについては軽減税率が適用されます。本来の税額に比べて50％～20％の優遇措置ではありますが、1億円を超える契約書になると60,000円もかかってしまいます。

そうはいっても、「契約書だからばれないだろう」と思って印紙税を納めなければ罰金になってしまいます。そしてそのような不正はバレてしまうものです。そういうものだと割り切って納めましょう。

１－２．譲渡所得税

不動産を売却したときに生じた「所得」に対して課税される税金が譲渡所得税です。

譲渡所得は他の事業所得や給与所得などの所得とは独立して所得税と住民税が計算されます。そのため、事業所得で赤字だからといって損益通算して納税額を減らすことはできません。もちろん譲渡所得がマイナスになった場合は、課税額もゼロ円です。

ただし損益通算ができないことには例外もあります。それは、長期譲渡所得かつ居住用財産を譲渡して譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たす場合です。このような特別な場合に限って、損益通算でき、それでも控除しきれない損失の金額については、翌年以後３年間にわたって繰り返し控除することができるように定められています。

「一定の要件を満たす」という点が複雑なので、実際に譲渡所得がマイナスとなったときに適用されるのかどうかは、税理士や近くの税務署へ相談に行きましょう。

１－３．住民税

住民税も譲渡所得に対して「独立」に課税されます。譲渡所得税と異なる点は、納税のタイミングです。譲渡所得税は基本的には確定申告をしたときに納めますが、住民税は４～５月ごろに送られてくる納付書に従って、６月末までに支払います。

住民税を普通徴収により納める場合は、一括か、４分割かを選べます。また特別徴収を選んだ場合は、会社に不動産売却について説明していないと、給与からの天引きが多額になり不審に思われるかもしれないので、事前に説明しておくことも大切です。

2.不動産を売却したときの所得の考え方

不動産を売却したときの所得は、単純に買主から受け取った金額がそのまま所得とされるわけではありません。実際には収入金額から必要経費を引くことができます。

譲渡所得の金額は、「買主から受け取った金額」から、不動産・土地の購入代金、そのときに不動産会社に支払った購入仲介手数料、その後に支出した改良費や設備費などを合計した「取得費」と、不動産を売るために支払った仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代、取り壊し費用などを合計した「譲渡費用」を差し引いて計算します。さらにマイホームを譲渡した場合や、特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合など、何を譲渡するのか、どのような理由で譲渡するのかによっては「特別控除」の対象となり、所定の金額が収入金額から控除されます。

これを一つの式にすると

譲渡所得 =　買主から受け取った金額 - (取得費＋譲渡費用) – 特別控除額

です。

３．譲渡所得税の計算方法

通常の所得税は累進課税で、その所得額によって税率が大きく異なります。しかし譲渡所得税は所得額ではなく原則、売却した不動産の所有期間によって決まります。

不動産の所有期間が、５年を超えるものを譲渡した場合は長期譲渡所得、５年以下の場合は短期譲渡所得といった区別です。それぞれの税率は、長期譲渡所得は、所得税が15％、住民税が５％、短期譲渡所得は、所得税が30％、住民税が9％です。(平成30年1月25日現在)

４．不動産売却で税金を払いすぎないための節税方法

不動産売却にかかる税金は、「収入金額　– (取得費+譲渡費用) – 特別控除額」で決まります。そのため、取得費や譲渡費用として計上できるものは漏れなく計上することが大前提です。本当は取得費に計上できていたものを忘れていると、その分譲渡所得は大きく算出されてしまうので、無駄な税金を払ってしまうことになります。

そしてもう１つの節税方法が、「特別控除」を正しく利用することが大切です。実際に確定申告するときは税理士に書類を作成してもらうと思いますが、万が一、特別控除の対応が抜けていると課税所得が数千万円単位で変わり、納める税額も数百万円と差が出てくることになるからです。

また節税ではないのですが、「マイホームを売って、代わりのマイホームを買い替えた時、一定の要件を満たせば譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる。」という特例が定められていたのですが、この要件の１つに「平成29年12月31日までに売る」という期限が設定されていました。

このように特例によっては、期限が設定されていたり、制度の変更によって適応される要件や控除額が変わったりすることがあります。実際に不動産を売却して特別控除を受けるときには、国税庁のホームページや近くの税務署で最新の情報を取得し、必要な手続きを忘れないようにしてください。

特別控除は、条件を満たせばよいのではなく、それを受けるためには申請や必要書類の添付などの手続きが必要になることがほとんどです。確定申告を税理士に依頼する場合でも、ご自身で提出する場合でも、抜け漏れがないように丁寧にチェックしましょう。

確定申告の期限ぎりぎりでは税務署で相談しにくいかもしれないですが、確定申告が始まった早い時期ならば、比較的空いていることが多いので、不安なときは相談しながら確定申告を進めることがおすすめです。

５．まとめ

不動産を売却したときにかかる税金の種類とそれぞれの計算方法、払いすぎないためのポイントについて紹介しました。不動産売却は１回の取引で大きな所得になることが多いです。そのため税額も多額になりますが、特別控除の適用を受けることで負担を小さくすることができます。

代表的なマイホームを売ったときの特例では、最大3000万円の控除となります。税額にすると600万円～1,000万円程度差が出てくるので、忘れずに特例を受けるための手続きをすることが大切です。

特別控除の種類や適用条件は複雑なことが多いので、専門家に相談して進めるようにしてください。