不動産投資を田舎で取り組むときのポイントを解説【都会とは違う】

１．都会とは違う田舎の不動産投資

１－１．都会の不動産投資で重要になるポイント

都会の不動産投資で重要になるポイントは、次の3つになります。

①利回りについて

利回りについては田舎にある物件より、都会の物件の方が低いです。これは都会の方が、土地代金が高くなり、初期投資費用が高くなることが原因です。アパートなのか、一戸建ての住宅なのかによっても変わってきますが、戸建ての場合はリフォーム費用が高くつき利回りは低くなる傾向にあります。

このように、都会特有の「地価」が田舎と比べて高いという要素を考えると、利回り以上に次に紹介する入居率が重要になってきます。

②入居率(稼働率)について

入居率又は、稼働率とも言われます。この点は都会での不動産投資においては、利回り以上に気にするべきポイントです。都会は田舎に比べて人口が多く、流出する人数よりも流入する人数が多いので、たとえ契約者が物件を解約して退去したとしてもすぐに新しい入居者が決まるなど、入居率も高く維持しやすいのが田舎にはないメリットです。

入居率を高める重要な要素では、交通インフラの充実が挙げられます。例えば田舎では駅から離れていると、他に最寄り駅がなく、駅から遠い物件は敬遠されがちになります。

しかし、都会であれば、別路線の駅が近い、他の公共交通手段も充実している、というようなことも多いため、中心駅から離れていても地方より入居率が高くなります。

また、戸建てであれば、多少都会の交通インフラから外れたところでも、ファミリー層に一定の需要が見込めるため、この点もメリットと言えます。

③資産性について

都会の不動産は田舎の不動産に比べて資産性が高いです。不動産における資産性とは、交通インフラが整っていること、インフラの開発予定がある、周辺商業施設が充実しており利便性が高いという点が挙げられます。

都会であれば殆どの場合、これらの要素を満たしている不動産が多いので、田舎の物件より資産性が高いことに繋がります。

１－２．田舎の不動産投資で重要になるポイント

①大切なのは需要と供給のバランス

一般的に田舎の不動産は入居率が低く賃貸経営は難しいと言われます。実際に都会と比較すると交通インフラが整っていない地域があるのも事実です。

しかし、田舎でもショッピングモールや教育施設など周辺施設が充実しており、駅からも近くて需要の高い地域であれば十分に入居率を維持することができます。

②物件の循環について

都会であれば周辺の環境の変化が、田舎より速いです。３年もすれば今はまだ空いている地域だったとしてもライバルとなる賃貸物件が立ち並んで激戦区になるというのもよくある話です。新しくライバル物件が増えれば、入居率に影響が出てくることは避けられません。

変化に適応しながら高い入居率を維持できる投資物件の運営が求められます。

その点、田舎は物件の循環が遅く、賃貸経営においては周辺環境の変化が少ないという点で、安定的な経営のメリットがあると言えます。

③人口減少によるリスク

人口については、田舎は少子高齢化に伴い人口減少が進んでいます。さらに空き家問題も深刻で、空室率も高まっているので注意が必要です。

しかし、高齢化社会ということで賃貸経営者も相続税対策の高齢者や地主大家さんが多く、フレキシブルな投資家のライバルが少ないという見方もできます。

しっかりと勉強して、差別化を図れる物件を見つけたり、不動産の運営ができたりすれば低いリスクで大きなリターンを得られる可能性もあります。

２．田舎で不動産投資をするメリット

都会と田舎の不動産投資の違いについてお伝えしてきました。ここからは田舎で投資をするメリットを解説します。

２－１．ライバルが圧倒的に少ない

さきほども伝えたように、都会に比べると圧倒的にライバルは少ないことが田舎で不動産投資を行うメリットです。

都会では大手不動産投資会社、建設会社、経験豊富で資金力もある個人投資家などライバルが大勢います。しかし、田舎の場合は、このようなライバルは都会に比べると少ないです。

それは、田舎の場合「地主大家さん」と呼ばれる人たちが、主に税金対策で物件経営をしていることが多いからです。このような地主大家さんは都会の投資家に比べるとビジネス感覚や経営感覚を欠いていて、物件の状態もあまり良くないことが多いです。

節税できればいいという感覚で、本格的に運営している大家さんが少ないからです。

きちんと入居人目線でアパート物件やマンション経営をすれば、高い入居率を目指すことができるチャンスは都会と比較すると多いといえます。

２－２．物件購入費用を抑えられる

安く物件を購入できれば、それだけ物件の初期投資を抑えて健全な経営を行うことができます。このため表面利回りについては、都会より高いと言えます。

利回りとは「不動産利回り＝満室年間家賃/不動産購入価格」で算出されます。
この不動産購入価格を抑えることで、都会より高い利回りが田舎では期待できます。
(参考：東京：３～５％　地方：10%～13%)

２－３．田舎は掘り出し物物件と巡り会える可能性が高い

これは実際に不動産投資を行っている人から良く聞くメリットです。

田舎には利回りが良い、相場より安く買える等の、掘り出し物件が都会に比べて多くあります。
なぜなら、地方では高齢化が進んでいる地域で、相続により売りに出される不動産も増えてきているからです。

これらは売主である都会に住む子供が、田舎の親が所有していた不動産の早期売却を望んでいるケースが多く、相場より安く売りに出されることが要因となっています。

しかし、最近ではこのような相続における掘り出し物件は不動産会社が早期に買い付けリフォームして売却されるケースも多いので必ずしもブルーオーシャンとも言えなくなってきていると言えます。

それでも都会に比べれば非常に簡単です。不動産投資の初心者でも掘り出し物件を見つけやすいことはメリットです。

３．不動産投資を田舎で成功させるために購入すべき物件のポイント

それでは実際に田舎で不動産を購入するときのポイントを紹介します。

３－１．周辺状況の調査

田舎で投資用物件を購入するときのポイントは、物件の周辺状況をしっかり調査することです。

例えば、
・都心からは離れているが、大型ショッピングモールが近くにある。
・都市部へ電車で1時間圏内の範囲であり、都会のベッドタウン的な地域である
・製造業などが多く、働くところが多い

など「田舎」であっても人が住みたくなるような地域が狙い目です。

人口の多い都会であっても、都会の外れではあまり入居人は見込めず空室が目立っているのが現状です。人口の少ない田舎でも、「好立地」の条件が揃えば空室のリスクを最大限抑えた経営が可能になると言えます。

３－２．差別化の効果が田舎は大きい

また、購入後についても、しっかりと他の物件と差別化することがポイントになります。

なぜなら、地方物件や田舎の物件は税金対策の地主大家さんが多いため、内装や条件など工夫されていない物件も多いからです。

そのため、小さな工夫であっても田舎では大きないい影響を与えてくれます。その結果、他と比べたときに選ばれる物件にすることができます。

４．田舎で不動産投資する場合の注意点

最後に、田舎で不動産投資をするときの注意点です。

４－１．遠方の物件の管理について

田舎での不動産投資の１つ目の注意点は物件の管理です。投資物件がある地域に住んでいない場合は物件管理を不動産管理会社に任せることになります。そのため、どうしても物件管理に目が行き届かないということが予想されます。

その場合、信頼できる不動産管理会社に委託することが求められます。不動産管理会社とパートナー関係を築くことも物件オーナーとして、投資家として、重要な仕事です。

４－２．地方での物件選びは、ピンポイントでの賃貸ニーズを調べる

田舎では人口減少の影響も重なって、人がいない、需要が少ない地域の物件では空室が多く、入居者を募るのも難しい状態であることが多いです。

田舎でも官公庁の近く、特定の学校の学区内、駅やショッピングモールから車圏内と立地を厳選することで空室リスクを大きく減らすことができます。

５．田舎で不動産投資は悪くない

都会での不動産投資、田舎での不動産投資にはそれぞれメリット、デメリットがありますが、田舎で不動産投資を始める方が、物件購入費を格段に安く抑えられるため参入障壁は低いです。

また、いわゆる田舎の掘り出し物物件との出会いも期待できるので最初は地方の物件から、不動産投資に取り組んでみるのもおすすめです。