不動産の財産分与の方法を解説【住宅ローンの有無がカギになります】

不動産が財産分与の対象としてある場合、物理的に分割できないため判断が難しいです。住宅ローンが残っているかどうかで対応も様々です。

この記事では住宅ローンを完済しているときと残っているときでとられる代表的な財産分与の方法について紹介しています。トラブルを避けるためにもぜひご覧ください。

１．不動産は財産分与の対象となる？

マイホームが旦那名義でも財産分与の対象になるのか疑問に思われている方もいらっしゃいます。原則として、婚姻後に取得した自宅不動産は名義がどちらか一方だけだったとしてもふうふうの実質的共有財産として財産分与の対象になります。

自宅不動産を財産分与するときは、半分ずつにわけられます。

ただし、不動産の取得において明らかに貢献度が異なると証明できる場合には分与割合が修正されることもあります。たとえば、婚姻前から貯金をしていて、その貯金を不動産取得の頭金にしたなどの場合です。

また一方が働いていて、一方が専業主婦(夫)のような場合、不動産の代金を働いている側だけが払っていたとしても、不動産の取得が婚姻後であれば、一般的には分与割合が２分の１になります。

２．住宅ローンが残っていない不動産を財産分与するときの２つの方法

住宅ローンを完済してしまった。離婚時に住宅ローンを一括返済することにした。のように、まずは住宅ローンが残っていない不動産を財産分与するときの方法について紹介します。

２－１．売却する

子どもがいない場合など、離婚するときにきれいに別れたいという方がよく選ぶのが自宅不動産の売却です。

単純に売却して得たお金を分与します。自宅不動産の売却額が5,000万円だった場合、2,500万円ずつで分与します。

ただし、頭金を婚姻前の旅行から出したというようなことがあれば、寄与度が変わるため、必ずしも半々になるとは限りません。

また売却して自宅不動産に変えることで譲渡所得税や不動産取得税、登録免許税、固定資産税などの税金の対象外となります。そのため自宅不動産の売却は財産分与時の節税にもつながります。

２－２．一方がその不動産を取得し、相手にお金を支払う

たとえば子どもがいて、親権は妻が持つ。離婚後、子どもの環境を変えたくなかったり、専業主婦ですぐに働き口も見つけられず、実家にも帰れなかったりするなどの事情がある場合、たとえ旦那名義の自宅不動産だったとしても、名義変更して妻が住み続けるということはよくあります。

そのような場合は、不動産の時価の半分を旦那に現金で渡すことで財産分与としたり、自宅不動産は妻側に渡すがその代わり、別の財産を旦那側が取得することによって金額的な辻褄を合わせたりするというやり方もとられます。

また妻と子どもの生活のために財産分与ではなく、名義変更せずそのまま住まわせ続けるという場合もあります。

ただし、名義変更をしなければ旦那が急逝したときなどに出ていかなければならないなどのリスクがあります。

そして旦那が何の見返りもなく自宅不動産を渡したとなると清算的財産分与とはみなされず、扶養的財産分与とされる可能性もあります。そうなるともらいすぎだとされる自宅不動産の時価の２分の１部分については贈与税が課される可能性があります。

名義が自分で、離婚後も自分が住み続ける場合は話が簡単ですが、名義は相手、住み続けるのは自分で財産分与という選択を取らない場合は事情が複雑になるので専門家に相談することをおすすめします。

３．住宅ローンが残っている不動産を財産分与する場合

財産分与はプラスの財産だけでなく、マイナスの財産も財産分与の対象とされます。つまり夫婦共有生活のためにした住宅ローンのような借金も財産分与の１つとして考慮する必要があります。

住宅ローンが残っている不動産を財産分与することになると、まず住宅ローンの残額と現在の不動産の値段を調べます。

このとき、自宅不動産の現在の評価額が住宅ローン残高よりも大きい(アンダーローン)か、住宅ローン残高よりも少ない(オーバーローン)かを判断し、財産分与の手続きを考えます。

自宅不動産の現在の評価額は固定資産税の納税通知書に記載されています。これを参考にしてもよいですが、ここに記載されている評価額は課税のための評価額となっており、時価よりも低い場合があります。

現在の不動産の時価を正確に算定するためにも不動産鑑定士に依頼するようにしましょう。

そこで出された評価額をもとに、アンダーローンかオーバーローンか判断し、今後の対応を決めます。今後の対応については夫婦での話し合いが主ですが、調停で決められることもあります。

３－１．住宅ローンつき不動産を売却する

オーバーローンだった場合は、住宅ローンが残る計算になります。そのため他のプラスの財産があればそこからローンの残高を差し引いて財産分与を行います。

たとえば住宅ローン残高が2,500万円だったのに対し、売却額が2,000万円だったら500万円の住宅ローンが残ります。このマイナスの財産である500万円も財産分与の対象となるので、他にプラスの財産があればそこから差し引いていきます。

そして500万円分を差し引いた上で財産分与が行われます。もし自宅不動産以外の財産が500万円以下だった場合は、清算的財産分与はゼロということになります。

またアンダーローンだった場合は、不動産を売却すると住宅ローンを全額支払ってもお金が残ります。この余ったお金が財産分与の対象となり、基本的には２分の１の割合で分与されます。

３－２．自分名義の住宅に自分が住み続ける

自宅不動産の名義が夫で、そのまま夫が住み続けるような場合です。

このときアンダーローンであれば、実際に不動産を売却するわけではないですが、そのときの自宅不動産の時価を夫が取得したと考え、そこから住宅ローン残高を差し引き、算出された金額が財産分与の対象となります。

たとえば自宅不動産の時価が3,000万円と算定され、住宅ローン残高が2,000万円だったら、1,000万円が財産分与の対象となります。そのため、妻は500万円受け取れる計算となり、夫から妻に500万円の現金の支払いが発生します。

逆にオーバーローンとなる場合は、財産分与の対象はマイナスとなります。自宅不動産のみを対象として考えると、マイナスになった分を財産分与します。

そのため、2,000万円の自宅不動産の時価に対し3,000万円の住宅ローン残高となった場合、妻から夫に500万円現金で支払うということになります。

ただし妻側に500万円という金額を支払える経済力がないことも多く、そういう場合にはそのまま住宅ローン残高は夫が負担したり、経済力に応じて残った債務負担割合を変えたりすることもあります。

３－３．名義は自分のまま、相手が住み続ける

たとえば離婚することになったとはいえ、子どもや妻のために経済力のある夫がそのまま住宅ローンは負担しながら、妻と子どもが住み続けるような場合です。

このようなときには、夫の気分が変わったなどという理由で、ローンの支払いが滞る危険があります。ローンが滞ると自宅から追い出されることになるため差し押さえできるように離婚協議書という公正証書を作成することが大切です。

離婚協議書を作成していれば、ローンの支払が滞った場合でも回収の手続きを簡単に進めることができます。

また住宅ローンは、その債務者を変更しようと思っても経済的な事情によって審査が通過できない場合が多いです。住宅ローンも金融機関が年収から判断しているものなので、離婚したからという理由で同じ年収程度の相手でなければ住宅ローンの債務者を変更する許可は出せません。

妻側に住宅ローンを支払う意思があったとしても、金融機関から許可されない場合もあります。そのようなときには夫と賃貸契約を結び、住宅ローン分の金額を夫に振り込むというような方法を取ることもあります。

４．まとめ

自宅不動産を財産分与するときの様々な場合について紹介しました。住宅ローンを完済しているときは単純に売却額や時価から２分の１を分与すればよいですが、住宅ローンが残っているときは手続きが複雑になります。

他の財産も合わせてどのように分与するのがよいか判断するためにも、費用はかかりますが豊富な知識と経験がある弁護士に依頼すると、納得のできる財産分与を実施できるでしょう。