【自主管理】個人家主は保証会社に加入すべき？

あなたは、不動産会社に依頼しなくても、自分の土地や建物を貸すことができることをご存知ですか？
自分の土地・建物「だけ」を直接入居使者に貸し出すことは「宅地建物取引業法」に違反しないのです。
その際に、ぜひ、保証会社には加入することをお勧めします。

1.個人家主が保証会社に入ったほうがよい理由

保証会社に加入する一番のメリットは、滞納リスクを回避でき、安定した経営ができることでしょう。
ほかにも多くのメリットがありますので確認しましょう。

①審査で家賃支払い可能な入居者を選べる

審査があることのメリットは、家賃の支払いにおいて、ある程度信用のある人を入居させることができます。

審査方法は、「信販系」と「そうでない場合」では異なります。
「信販系」の場合は、ローンやクレジットカード審査で利用される個人信用情報センターの情報を正式に照会できます。

そうでない場合は、協会を作り、加入業者同士で年収・家族構成・職業などの情報を共有し、審査を行っています。
また、1社独自で審査基準を決め、審査する企業もあります。

②家賃の滞納リスクが減らせる

また、入居者に家賃の滞納があった場合に、保証会社が家賃の立て替え払いをしてくれるため、退去通告する可能性が少なくなります。
保証会社が立て替えをしてくれるのは、1カ月から数カ月分と、会社によって違います。
保証会社の資金力・規模・実績などをチェックし、どの保証会社を選ぶがよいか、見極めることが必要です。

毎月、家賃収入が不安定になると、健全なキャッシュフローが得られません。
万が一滞納があったとしても、保証会社が建て替えをしてくれれば、収支は安定します。

③様々な属性の入居者を入居させることができる

家賃保証会社設立当初の目的である、連帯保証人の代理機能は、今まで敬遠していた入居者を入居させることができます。
申込者となる客層が広がることは、空室を埋めるチャンスが多くなるということになります。

「今まで敬遠していた入居者」とは、高齢者や外国人、生活保護受給者のことを指します。
日本における高齢者や外国人の数は、年々増加傾向にありますし、生活保護受給者は、家賃などの条件に制約が多いために、いったん入居すると長く入居してくれるため、大家さんにとって「家賃さえ入ってくれば」よいお客様なのです。

2.保証会社だけは大家の自主管理では頼めない

大家さんが直接契約をする場合、契約書や重要事項説明書の作成は、自身で行うことが可能です。
しかし保証会社の加入手続きは個人の大家さんと直接取引してくれないことがほとんどです。

①なぜ大家さんと直接契約したがらないのか

保証会社は仲介業者を通さず入居する場合を賃貸借契約としてみなしておらず、リスクを伴うと思うからでしょう。
自主管理の大家さんが保証会社を使うには、保証会社の加入および契約書類作成、仲介のみをお願いすることができる不動産会社を見つけることです。

仲介手数料や保証会社料金は、家主さんで支払うなど負担割合を取り決めれば話し合いしやすいでしょう。手数料などは経費で計上できますので、大家さんは入居者の斡旋と管理のみ行ったらいかがでしょうか。
どうしても、不動産会社を通したくない場合は、自身が代理店契約を結ぶ方法が一番うまくゆくでしょう。
無理に名の知れない保証会社を探して、不動産会社を通さず契約すると、倒産などのリスクがあるので、おすすめできません。

②保証会社利用の際の注意点

もし、保証会社を利用することができた場合、免責期間を過ぎてしまう可能性が大きいので注意が必要です。

家賃は、通常の賃貸契約と同様に賃借人から賃貸人(大家)の指定する口座に毎月振り込まれます。
家賃滞納が発生した場合は、大家から保証会社に対して「代位弁済請求書」のファックスをすることで、当月の月末くらいまでに保証会社から代位弁済(滞納家賃の立て替え払い)を受けることができます。

個人オーナーでも対応できるこの方法は、大変利用しやすいのですが、免責期間に注意が必要です。
代位弁済には、通常1週間程度の免責期間があります。
万が一、その期間を過ぎてしまうと、代位弁済を受けられなくなってしまうのです。

管理会社を入れていれば、管理会社が自動的に対応してもらえます。
しかし自主管理の場合、大家は必ず毎月家賃支払い日に合わせて通帳記帳をし、入金がされていない場合は、迅速に保証会社に連絡しないと、免責期間を過ぎてしまいます。

3.今後の運営はどうしたらよいか

自主管理とは、大まかにいうと、入居者対応業務を自分で行うことを指しています。
今後、不動産投資家としてやってゆくにあたり、自営業的な職人的に運営するのか、管理委託で経営者的な発想するのかによってスタンスが異なってきます。
自主管理の大家さんは前者のスタンスの人が多いようです。

自主管理のメリットは
・管理料が発生しないためコスト削減になる
・入居者からのクレーム・問い合わせ対応を行うノウハウを習得できる
・自分で修繕を行うと大幅なコスト削減につながる
などです。

いっぽう、デメリットは
・入居者の家賃滞納やクレーム対応、業者の手配などの手間と時間がかかる
・管理のプロでないため、対応の質が低くなりがちで、トラブルにつながる可能性が高い
などです。

つまり、業務のどの部分の労力をお金で買うのかが、自主管理のテーマとなってきます。
保証会社の加入は「督促」や「家賃の収納」など、家賃に係る領域に関係しています。
この部分は、投資額が多くなる、つまり所有室数が多くなればなるほど必要になります。

労力をお金で買うことは、「所有」と「経営(運営)」を分離するという考え方になります。
株主が会社を所有する際に、会社の経営を社長や部長、社員に任せているのと同じです。
物件を所有した後、家賃回収や督促をプロである保証会社に任せるのは、税理士に経理を任せるのと同じような考えで利用すべきです。

つまり、賃貸経営を手広くやりたいなら、自主管理では限界があるということ。
自主管理から卒業するタイミングはいつかを見極める必要があります。

4.まとめ

自主管理でアパートを管理する際に、不動産会社を通さずに保証会社に加入できない事は意外と知られていません。
保証会社に加入しないと、代位弁済されない・督促業務を自分で行わなくてはならないなど、手間がかかります。

将来物件をたくさん持とうとしている人は、とくに、きちんとした保証会社に加入することが成功の鍵となります。