不動産保証会社の選び方！注意点と落とし穴もご紹介

投稿日：2020年3月17日

賃貸物件を借りるときには、保証会社加入が条件になっていることが今の賃貸借契約の当たり前になってきています。

しかし、自身の保有する物件の入居者がどこの保証会社と保証委託契約を結んでいるのが知っておられるでしょうか？実は管理会社に任せているとトラブルになることもあります。

そこで、保証会社を選ぶ際のポイントと注意点をご紹介します。

保証会社がどこなのかを知ろう

まず、大切なのは保証会社がどこなのか把握しておくことです。保証会社というのは、賃借人の入居者と保証委託契約を結んで、賃料の滞納などをした場合に入居者に代わって代位弁済する会社のことです。

全国で140社以上もあり、リーマンショック以降の賃料滞納者の増加と共に業界の業績は堅調です。しかし、賃料を保証して払う業務の性質から倒産する会社もあります。

連帯保証の役割をしている保証会社が倒産するということは、保証がない契約を結んでいることになります。リスクを軽減させるためにも、健全経営で債務体質の良い保証会社を選ぶことが重要になるのです。

しかし、管理会社に保証会社選びを任せているケースも多く、どんな商品を利用しているのかもしらないオーナーも多いです。

そこで、利用している保証会社を知ることからスタートしましょう！管理会社の担当者に加入保証会社や契約内容を開示してもらうことを依頼します。

保証会社や契約内容を確認した後に保証委託契約の引き継ぎができるのかを確認します。これができない契約になっていると、管理会社との契約解除の際にトラブルが起きかねません。

管理会社と関係が良いときには問題が表面化しませんが、管理契約を解除したときに保証委託契約の引き継ぎができなくなり問題が生じてしまう場合があります。

保証委託契約は保証会社と入居者の間での契約で、管理会社が直接介入することはありません。

しかし、管理会社が保証会社を選ぶので、保証会社の目線では顧客は管理会社ということになります。管理会社から選らんでもらうために営業活動を行い、管理会社の要望を聞くこともあるでしょう。

その要望の中には、管理会社が他社に管理が変わる際に保証契約を引き継ぎできないように取り決めることも含まれます。管理解約となれば、管理会社にとって大きなマイナスとなってしまいます。管理解約を抑制するために、保証契約引継ぎ不可を利用するのです。

管理の相談で、当社に来社したAオーナーのケースをご紹介します。

担当者の対応に不満が募り、改善も見受けられないことから契約解除の意思決定をしました。その後、解約時期を詰めていた際に、入居者の保証委託契約も同時期に終了することを聞かされました。

オーナーはこれまで会社名や保証内容を気にしたことなく、さらに、担当者から説明を受けたこともありませんでした。管理会社が変更になると、新しい管理会社と協力態勢がとれるとは限らないので、保証契約が終了するという表向きの理由です。

結局、当社からAオーナーに対して別の保証会社を紹介し、その保証会社にはこれまでの経緯からほぼ同条件で保証料を減免するプランを引き受けてもらえることになりました。今回は引き受けの会社が合ったので良かったですが、結果として後味の悪い結末となってしまいます。

大手の管理会社であれば問題ありませんが、中小の会社であればこのような制約がある場合があります。もし説明を受けていないのであれば管理解約時にトラブルになることもあるので、事前に対策しておくと良いでしょう。

【不動産】賃貸契約時の保証金とは？トラブル例も解説

契約中の管理会社とのトラベルを避けるための2つの質問を覚えておきましょう。

「利用している保証会社はどこですが？複数ある場合はリストをください。」
「管理会社が変更になっても、保証委託契約を引き続いてくれる保証会社ですか？」

この2つの質問に対しての回答で、保証会社の変更の有無、覚書の提出など管理会社への要求を的確にできます。もし管理に関することで分からないことがあれば、ぜひ当社へお問い合わせください。

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