海外不動産投資をおすすめする理由【初心者にも詳しく解説します】

近年、経済破綻もささやかれる日本での投資を不安に思う人も少なくないでしょう。
そのために、分散投資を行うことが有効と言われています。
現在、アジア新興諸国の経済は目覚ましい成長を見せています。

海外不動産投資により、将来にわたり安定した資産運用を目指してはいかがでしょうか。

1.海外マネーの魅力

海外マネーの魅力は、何といってもその収益性になります。
投資国の成長は、利回りに跳ね返ってきます。
とくにアジア圏の成長は近年目まぐるしく、投資国としても大変魅力的です。

①マカオ・中国の経済力に注目

マカオは、わずか4年で世界一のカジノ都市になり、驚異的な成長を遂げています。
マカオは、中国の特別行政区。「東洋のラスベガス」と呼ばれるほど、多くのカジノが経営されています。
実は、カジノ市場が開放されたのは2002年のことです。わずか4年後の2006年にはアメリカのラスベガスを追い抜いて、世界一のカジノ都市となっています。

マカオには、膨張した中国経済か莫大な資金が流れ込んでいます。お金が余っている状態にあり、マカオの一人当たりの購買力は日本のそれを上回っていると言われています。
大和総研によると、2018年上半期の中国の実質GDP成長率は約6.6％でした。2019年は6.2％程度になると予想を打ち出しています。
景気低迷が囁かれているとはいえ、2018年の実質GDP成長率が1.2％の日本と比較すると、まだまだ中国経済への期待は大きいと言えるでしょう。

沿岸都市部は既にバブル絶頂となっていますが、内陸部の発展の可能性は残されています。
現在の急速な経済発展が中国全土に広がるまで、中国経済の飛躍的な成長は期待でき、マカオへの資金流入はまだ続きそうです。

②自分年金としての海外不動産投資

日本が借金大国であることは周知の通りです。
平成31年度の年間予算は約101兆円。税収と税外収入は約64兆円。公債金収入（＝借金）は約32.7兆円です。

また、2017年の一般政府のグロス債務残高を対名目GDP比率で割った数値（IMF General government gross debt Percent of GDP）は、日本はギリシャの182％を上回る238％です。

平成27年度から貿易収支が黒字に転換し、原油価格も安値で継続しているため、現在のところ持ちこたえています。
しかし、もし貿易収支が赤字になったら、ギリシャのように破綻すると主張する専門家も少なくありません。

そのため、日本人は政府の年金に頼ることなく、老後資金を獲得する必要性があります。
日本円が堅実であるという神話は崩れつつある現在、海外不動産投資は、自分年金をつくるためにおすすめの方法と言えるでしょう。

2.メリットの多い海外不動産投資は？

経済・人口ともに安定した、高い成長が期待できるアジア新興国への投資は、非常に現実的な資産運用となっています。
不動産において、初心者には次の理由からフィリピンの不動産に投資することをおすすめします。

①前家賃制なので、資金回収ペースが速い

利回り10％以上の物件が多くあるのがフィリピンの不動産です。
もし、1,000万円の物件を購入し、家賃収入の利回り12％であったとしたら、1年間の家賃は120万円となります。
フィリピンでは前家賃制をとっているのでこの1年間の家賃プラス2ヶ月の保証金、計140万円を前払いで受け取ることができるのです。
銀行から物件価格の8割、つまり800万円を融資してもらい、借主から140万円もらえるので,1,000万円の物件に対して最初に940万円（94％）を回収することができるのです。

フィリピンの有志は、ノンリコースローンの融資です（後述）。
リスクも日本で投資するよりも少なく、日本よりも賃貸需要が多いため、空室率も少なく、好条件で投資が行えます。

②一等地のマンションが安く買える

フィリピンでは、マニラなど、都心の一等地にある50平方メートル程度の完成済みのマンションが1,000万円程度で購入することができます。
海外不動産投資の場合、まだ建築されていない、建築予定または建築中の物件を購入するケースが多くありますが、完成物件を見学してから購入する習慣のある日本人にとって、これはリスクになります。
デベロッパーの財務状況が悪化し、建築中に倒産する危険性があるからです。

マニラにある「マカティ地区」の物件は、治安が良く、インフラも整っていますので、とくにおすすめです。
高級コンドミニアムが割安で手に入れることができます。

③ノンリコースローンで8割の融資が受けられる

「クオータビザ」を取得することで、不動産価格の8割の融資が受けられるのもメリットです。
「クオータビザ」とは、日本と米国、およびドイツに発給が認められ、各国ごとに年間50名のみに割当てられる特別割当永住査証のこと。
20歳以上なら誰でも取得でき、取得後は就労・就学等が可能で預託金が50,000米ドルほど必要です。30日程度で取得でき、年に一度、フィリピンに赴き移民局にレポートを提出する必要があります。

フィリピンで受けるローンは「ノンリコースローン」です。物件を担保に入れる事で、自分は保証人になる必要がありません。
自己資産をあまり使うことなく、借入で物件を所有でき、物件を手放せばローンの支払は免除されるのが特徴です。
日本のローンは「リコースローン」で、物件を担保にするのに加え、自身や第三者を保証人とします。

④フィリピンでおすすめの不動産は？

フィリピン不動産投資でおすすめなのは、何と言ってもマニラでしょう。
フィリピンは7,000以上の島からなる島国。リゾート地で南の楽園の風光明媚なところもあれば、首都圏近郊の住宅地やココナツの木が立ち並ぶ田舎の地域など様々な場所があります。
投資を行う際は、外国人には土地の購入が認められていないため、マンション（コンドミニアム）への投資に限られます。

コンドミニアム投資は主に、フィリピンでも人口が多く集まる、マニラ・セブ・ダバオエリアがメインとなるでしょう。マニラ首都圏は、1500万人以上の人口が密集している地域ですので、とくにおすすめです。

マニラ首都圏は16市と1町から成っていますが
・BCD（ビジネスセントラルディストリクト）
・タギッグ市（フォートボニファシオ・グローバルシティ）
・パサイ市（アセアナエリア）
・マンダルーヨン市（オルティガス）、モンテンルパ市（アラバン）、ケソン市
がオフィスビルが並び、商業施設も整っているので人口が密集しています。
海外不動産投資初心者にぴったりのエリアです。

新築物件の供給数は伸び、供給が落ち着くのは2021年くらいと言われています。
キャピタルゲインも、インカムゲインもその頃から大きくなってくると予想されますので、投資するならば早めに行うべきです。

3.まとめ

海外不動産投資は、資産形成や節税対策のスキームとして、現在、注目すべきものです。
少ない自己資金で利益を生み出し、キャッシュフローを得ながら自らの資産をコントロールすることが容易で、利回り・売却益のトータルバランスにより実利を得ることが出来るからです。

焦らずにじっくりと調査して優良不動産を探し出し、よりよい資産形成を行いましょう。