保証会社とのトラブル事例をご紹介【こんなはずじゃなかった?】

保証会社に加入することは、大家さんにとってメリットがあります。
債務保証、督促業務 などです。
しかし、実際は期待通りに保証会社が機能してくれず、トラブルとなるケースも少なくありません。

ここでは、実際にどんなトラブルがあるかを知り、どうすれば回避できるかをご紹介します。

1.保証会社がやってくれることは？

①入居者の信用調査

入居者との契約の際、保証会社に加入してもらう場合は、審査があります。
審査基準は各社ことなり、詳細は公開されていませんが、大きく分けて

・クレジットカードの発行会社（信販系会社）による家賃保証サービス
個人信用情報センターの情報を正式に照会でき、審査の際、参考にしています。

・協会を作り、加入業者同士で情報交換をし、審査を行っている家賃保証サービス
家族構成、職業などの情報から、独自審査を行っています。

・自社のみで審査を行っている家賃保証サービス
家族構成、職業などの情報から、独自審査を行っています。

の3つに分けられます。
そのために、審査が甘い会社・厳しい会社の差があるのです。

②滞納家賃の弁済

家賃の弁済業務は、債務保証と言われる機能で、保証会社のメイン業務です。
滞納家賃の弁済方法は、「代位弁済」と「収納代行」という2つのタイプに分かれます。

代位弁済は、家賃を後払いで立て替えすることです。
大家さんのところに家賃の入金がない場合、保証会社に代位弁済手続きをすると、保証会社が大家さんに送金手続きを行い、入居者に滞納督促を行います。

収納代行は、家賃の集金段階から保証会社に委託します。
入居者は、大家さんではなく、保証会社に送金（あるいは、保証会社が引き落とし）をし、滞納が発覚すると督促を行います。

③入居者への督促業務

大家さんに立て替え払いをした後、未納分の家賃を督促する業務です。
回収ができないと保証会社は貸し倒れになりますので、粛々と督促業務を行います。
賃貸保証業界は歴史が浅いために、法整備が追いついていません。

危ない督促をする会社も中にはありますので、保証会社選びは慎重にすべきです。
入居者から訴えられた場合、大家さんにも不利益が及ぶ可能性があるからです。

保証会社の企業体質や補償内容は、事前に確認しておくべきです。

④明け渡し訴訟費用の負担

各種費用の負担保証会社は滞納がかさめばかさむほど、自社の利益を圧迫されます。
滞納者がすすぐに退去しない場合、訴訟になることもあります。
その際に、保証会社が訴訟費用を負担してくれるケースがあります。

また、明け渡し後、残置物の撤去費用、原状回復の費用などを上限付きで保証してくれる契約もあります。

これらはオプションであることが多いので、事前に契約内容を確認しておくべきです。
また、聞近頃、高齢化社会の進行に伴ってニーズが高い、孤独死保険などを組み込んだ保証商品も登場しています。

2.どんなトラブルが起こりやすいか

大家さんにとって、保証会社とどんなトラブルが起こりうるのでしょうか。考えられるトラブル事例をご紹介します。

①不法行為をしない旨、約束させようとしたら契約解除された

入居者が滞納して連絡が取れないために、保証会社から鍵の貸し出しを依頼されました。
大家さん側は、部屋の鍵を貸し出すにあたり、室内の荷物の搬出などの不法行為を行なわないよう、製作所の書類作成し保証会社に求めたのです。
すると、保証会社の顧問弁護士より、契約不履行に該当するため、保証契約を解除するとの通知が届きました。
解除の理由は直ちに鍵を渡さなかったことが、協力拒否に該当すると判断されたためです。
大家側は滞納家賃の代位弁済は受け取れず、退去に向けた手続きも自力で行なわないといけなくなってしまったそうです。

このケースを皆さんはどう思うでしょうか。
何も考えずに保証会社に鍵を渡した時に、犯罪行為（荷物の持ち出し）などされ、借主から損害賠償請求されたときは、大家側から責任追及されることになるので、不法行為を行わない旨の誓約書を作成することは妥当ではないでしょうか。

②保証契約の更新料を入居者（滞納者）が支払わないため契約を解除

入居後11ヶ月辺りから滞納が始まり、入居者が保証会社の更新料を支払わなかった際、保証会社から、保証契約は打ち切ると一方的に通知してきました。
そのために、大家さんは、1か月分の滞納代位弁済しか受けられず、その後は自力で対応するしかなかった、というケースです。

とくに更新料の発生する保証会社のプランの場合は、このパターンのトラブルが多いようです。
家賃を滞納している人が、保証会社の更新料を払うことは、まずないでしょう。
支払いがなければ、契約は打ち切られますので、パンフレットに「最大24か月保証」などと書いてあっても24か月まで弁済してもらえないのは、契約の落とし穴と言えるでしょう。

③代位弁済が多いからと支払拒否

申し込み数に対して、代位弁済の件数が多いからという理由で支払（代位弁済）拒否する保証会社があります。
「会社にお金が無いから払えません（保証会社）」とのこと。
普通では考えらえませんが、そのような対応をした保証会社が過去にあります。

これらのトラブルが起こってしまう根本理由は、先にも述べたように法整備が完成されていないからです。
また、大家さんたちの横のつながりがほとんどないために、大家側の団体がないこともあるでしょう。

3.家賃保証会社を利用するときの注意点

家賃保証会社を利用するときにトラブルをなくすようにするためには、大家さんが契約内容をよく理解することが必要です。
保証会社の加入は、不動産会社から勧められるがままにしてしまう人がほとんどでしょう。
しかし、加入する場合は、説明をよく聞き、更新料がかかるのか、口座振替利用を行うのか、キャンセル料金はいつ、どんなタイミングで発生するのか、どんな条件で解約になるのかを確認することが必要です。

①入居者にかかる保証料を考慮する

手間の削減やリスクの軽減など、大家さんにとって、保証会社加入は非常にメリットのあるものです。
しかし、充分に資力のある連帯保証人がいる人は、「なぜお金を払って必要のない保証会社を利用しなければならないのか」と考えるでしょう。そのために、大家さんは入居者の費用負担額を考慮して保証会社を選ぶことが大切です。
ときには、敷金や礼金を減らす、フリーレントなどをつけるなどして、入居者が契約時に支払う初期費用の総額を下げることも必要です。

②免責期間に気を付ける

保証会社は「代位弁済」もしくは「収納代行」で滞納家賃の弁済をしてくれますが、代位弁済型の場合、提携している事業者からでないと受け付けしてくれない保証会社があるので注意が必要です。
また、代位弁済請求には免責期間があり、短いところだと10日以内に代位弁済請求をしなければ保証しませんという保証会社もあります。

管理会社に家賃の入金管理も任せていれば、管理会社はすぐ滞納に気づきますが、大家さんの口座に入金されている場合は、大家さん → 管理会社 → 保証会社という順に連絡がいきますので、10日以内に連絡が行かず、代位弁済請求をしてもらえない恐れがあるのです。

通帳記帳のタイミングが遅くなったり、管理会社の担当者が休暇中だったりすると、余計に時間がかかります。
免責期間に注意を払いましょう。

③保証会社自体の与信をチェック

家賃保証業界は、歴史が浅く、法整備が間に合っていません。
そのため、事業を運営するに当たっての省庁への届け出や、自治体の許認可を得たりするような、一定水準以上を保つような規制がないのが事実です。

そのために、企業の財務体質や審査にばらつきがあり、倒産リスクの高い企業も存在します。
代位弁済であれば被害は少ないですが、収納代行で契約をしていたら、入居者から集めた家賃を抱えたまま倒産することになりますので、保証会社選びは慎重におこなうべきです。

④保証契約の更新切れに注意

多くの保証契約は、賃貸借契約時に同時に行われ、その後は1年または、毎に更新費用を払って更新する契約です。
更新手続きは保証会社が行いますが、支払がされていないなどの理由で更新が行われず、保証が適用されない場合があります。

知らない間に契約が切れていて、弁済されなかったということがないように、更新情報をこまめにチェックすべきです。

4.まとめ

このように、保証会社に加入することは、大家さんにとってメリットがあるいっぽうで、トラブルが起こることもすくなくありません。
保証会社が思った通りに機能するよう、不動産屋任せにせずに、予め確認することが大切です。