不動産投資に必要な利回り計算とは？種類と物件を探すときの注意点

不動産投資では、購入してからも修繕費や管理費など必要経費が発生し、これらをすべて含めてどのくらいの利回りになるのかを計算する必要があります。しかし、不動産投資における利回りとは正確には何を意味するのでしょうか？

本記事では、利回りの種類と計算方法、また物件探しの際のポイントを詳しく解説します。

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不動産投資における「利回り」の意味と計算方法

不動産投資において、「利回り」とは、投資額における収入の割合のことを指します。しかし、利回りには複数の種類があり、状況によって計算の元となる利回りが異なります。

大きく分けると、

の2種類があります。

それぞれどのように計算していくのか、詳しく見ていきましょう。

利回りは収益の平均

通常の利回りは、不動産投資で満室の場合の利回りを計算します。不動産投資で得られるすべての収入を物件価格で割り、利回りを計算していきます。

【利回りの計算式】
不動産投資のすべての収入÷物件価格×100＝利回り

アパートやマンションで複数の物件を所有している場合には、いつも満室とは限りませんが、利回りの計算ではそれらは反映しません。

購入した後にどれだけの収入になるのか、また投資額に対する割合を計算するのにこの通常の利回りを参考にします。

表面利回りは投資効率を表す

表面利回りとは、管理費・税金などに必要となる経費を含めずに計算した利回りのことを指します。

例えばマンションの場合には、管理費や修繕費が必要となりますし、戸建ての場合でも修繕費や固定資産税などの税金が必要です。これらをすべて考えずに利回りを計算したのが、表面利回りです。

通常の利回りと異なる点として、現在での空き室の数を反映した収入になるので、購入してすぐの利回りが分かります。

【表面利回りの計算式】
現在の不動産投資で得ている収入÷物件価格×100＝表面利回り

表面利回りは、戸建てやマンションの一室の場合は利回りと同じ数字になります。

より厳密な実質利回り

実質利回りとは、表面利回りに経費などを反映した利回りのことです。

【実質利回りの計算式】
（現在の不動産投資での収入－経費）÷物件価格×100＝実質利回り

表面利回りでは、管理費や修繕費などを反映していませんが、必要な経費を考慮した利回りが実質利回りです。実際に運用するときに、どれほどの利回りになるのか理解できる計算方式です。

新築と中古での利回りの考え方や注意点

新築物件と中古物件での利回りの考え方の違いを見ていきましょう。利回りを考慮するときに、見方が異なる部分を解説します。

新築物件の場合

新築物件の場合には、家賃を高く設定することができます。そのため表面利回りは低くなるとはいっても、維持費や修繕にお金がかからないこと、また融資が下りやすいなどと投資しやすいのも事実です。

他にも、築浅の間であれば売却して利益を出すことも可能になります。新築物件の場合には、自己資金も必要になりますので利回りは低くなりますが大きなリターンもあります。

融資を受けることになれば、返済とのバランスも必要です。無理をして物件に投資しても返済計画がしっかりしていないなら、人生計画に悪影響を及ぼすからです。

中古物件の場合

中古物件の場合には、購入価格が安いことから利回りが高くなる傾向があります。しかし表面利回りが良いように思えても、後から修繕が必要になったり、賃貸需要が低いエリアにあるなどの注意点があります。

表面利回りが高くても収益性が悪くなることもあるので注意が必要となります。中古物件の場合には、エリアや修繕箇所に注意しましょう。

書類上の表面利回りが良くても、実際に購入してから修繕が必要となったり、需要が低いエリアにあることに気付く危険性があるのです。

利回りを理解して効率よく物件探しをしよう

不動産投資には、利回りの計算が非常に重要です。書類上の利回りが良かったとしても、自己資金とのバランスや融資の返済計画を吟味していく必要があるでしょう。

地域の利回りの平均や相場を考慮することも大切です。利回りの計算を確実にして、不動産投資にふさわしい物件探しをしましょう。