【2019年版】不動産価格はどう推移する？

1.2019年、住宅は買い時？

株式会社不動産経済研究所「首都圏・近畿圏のマンション市場動向」によると、2018年の首都圏新築マンション価格が6年ぶりに下落。
原因は東京都区部の用地取得ができず、東京都区部の高価格マンションの供給が少なくなり、千葉や埼玉に新築マンションが建てられることに伴って、相場が安くなったこと。
これから住宅を購入しようとする人にとって、有利に思えますが、次のような不安要素があります。

①融資がつきにくくなる

新築のマンションや一戸建て住宅の購入の際に、住宅ローンを利用する人も多いでしょう。
金利は大きな変動がなく、2019年も引き続き低金利が続く見込です。
しかし、金融機関は住宅ローンが高リスクであると認識しているようです。
大手銀行による住宅ローンの貸し出し枠は縮小するとみられています。
希望の融資額を受けられてなかったり、審査に落ちたりする可能性があります。

②首都圏の住宅供給数は例外で増加傾向

2019年10月に消費税率の引き上げが決定されていることに加え、1年後に開催される東京オリンピックに向けて首都圏を中心に地価の上昇が続くため、不動産の駆け込み需要が活発になり、不動産価格は上昇すると見込まれています。

③将来性のある場所なら「買い」

地価の上昇や建築費の高騰のため、現在、新築分譲マンションを中心に首都圏のマンション価格は上昇中です。
地方の再開発エリアは同様の傾向になると予想されていますが、商業施設が撤退する予定のあるところや郊外でも交通アクセスの悪いところは、土地の価値が下落する可能性があります。

「地方の中心地なら安いし、便利だからいいだろう」と安易に選ぶのは禁物です。
地方都市であっても将来性を十分に考慮し、住宅購入の決断をすることが重要なのです。

2.今後の住宅価格は下落するの？

2020年以降、住宅の価格は次第に下がっていくでしょう。
不動産価格が決まる要因は、不動産を売りたい人と不動産を購入した人のバランスで決まります。
買いたい人が多ければ、不動産価格は上がりますが、売りたい人が多くなれば不動産価格は下がります。
2020年以降は、次のことが理由で住宅価格が下がると考えられます。

①東京オリンピックが終わると景気が悪化する

東京オリンピックが終わると、景気が悪くなると予想されています。
現在はオリンピック開催を目前に、湾岸エリアをはじめとした物件がオリンピック特需で活気づき、不動産市況を下支えしていますが、オリンピックが終了してしまうと、その特需がなくなってしまいます。
それに伴い、住宅価格も下落へ向かうと考えられています。

過去のオリンピック開催国であるシドニーやアテネ、北京、リオデジャネイロが、オリンピックが終わった後に景気後退しているので、日本も同じ傾向になると予想されます。

②「生産緑地制度」の制度が終わる

生産緑地制度とは、土地を農地として利用すれば、1992年からの30年間は固定資産税が安くなる制度です。
この生産緑地の8割程度が2022年に期限切れとなると言われているため、住居地として売りに出される可能性があるのです。

これらの土地に、マンションや住宅などが相次いで建設されれば、不住宅の供給数が多くなります。
住宅の供給過多により、価格バランスが崩れて、住宅価格が下落すると言われています。

国土交通省の都市計画現況調査（平成27年）によると、全国には13,442万平方メートル（約406.6万坪）の生産緑地があり、葛飾区、江戸川区、足立区、北区、世田谷区、大田区、目黒区、杉並区、中野区、練馬区、板橋区の11区に生産緑地が452万平方メートル（約136.7万坪）、東京都全体では3296.38万平方メートル（約997.1万坪）、という広大な土地が生産緑地として指定されています。

総務省統計局による「平成25年住宅・土地統計調査」では、東京都の平均の住宅延べ面積は63.54平方メートル（19.22坪）、住宅着工統計によると、東京都の平成29年の新設住宅着工戸数が15万350戸でした。
つまり5,548万2,758坪に新築住宅が建てられています。東京都の生産緑地・997.1万坪の8割である、約798万坪が加わったら、41万件も余分に住宅建てられることになり、供給過多になるのは明らかです。

③「2025年問題」の影響

これまで日本の成長を支えてきた「団塊の世代」は、戦後のベビーブームだった1947年から1949年生まれの世代のことを指します。
約800万人いると言われ、その人たちがすべて後期高齢者（75歳以上）となるのが2025年です。
これを「2025年問題」と呼んでいます。

医療や介護、社会保障に加えて、住宅事情にも影響が出てきます。
高齢者が所有していた土地や住宅の売却が増加することが予想されており、住宅価格が下落すると考えられているからです。

④銀行の融資が付きにくい傾向に

銀行が住宅ローンを希望者に貸し出すときの審査では、物件の評価金額を審査対象にします。
銀行は不動産に融資を出すとき、返済がストップした時の保証としてその不動産を担保として抵当権を付け、返済が滞ったら、その物件を売却して残りの借金を返済してもらうためです。
物件の担保評価額よりも物件価格が高い場合は、融資が出にくくなります。

現在は空き家が増えていて、中古住宅を購入する人が少なくありません。
中古住宅は担保評価額が下がるため、リフォーム代を含んだ融資全額が銀行から貸付されないというケースもあります。
そのため銀行の融資が付かないと物件の価格が下がるのです。

このことは、なかなかイメージしにくいのですが、銀行が不動産に融資をしなくなったら、不動産を購入できる人が減り、物件を購入したい人が減るのです。
需要と供給の考えから、物件を買いたいという人が減ると住宅価格が下ってしまいます。

⑤空き家問題

以前は、郊外に一戸建ての家を買い、そこに永住する、というのが典型的なライフスタイルでしたが、近年は「職住近接」が主流になり郊外から出勤するサラリーマンは減少しています。

郊外にマイホームを購入した世代は高齢となり、相続問題が発生します。
「職住近接」が当たり前になった子世代は親の家や土地を引き継いだものの、職場からは遠い郊外や地方にある住居を住まいにはしません。
賃貸に出しても借りる人や買い手もつきにくく、放置し、「空き家」にしてしまいます。

株式会社野村総合研究所（NRI）によれば、2017年6月に発表した予測値では2023年には日本全国で21.4%が空き家になると考えられています。

3.まとめ

2018年、首都を中心としたマンション価格は下落しました。
暴落はないとみられていますが、ここ5年くらいのうちに、融資の貸し渋り、生産緑地問題、人口減少、オリンピックの特需の終了などが予想されています。
そのために、今後の不動産市場の価格推移はしっかりと確認すべきです。