【必見】不動産の賃料査定方法を知ろう！

収益不動産を所有しているのであれば、「収益の最大化」は大きな目標となります。収益の最大化に肝心なこととして、「賃料査定」があります。

もし、仲介営業マンの言う通りや管理会社の言うがままに賃料査定しているなら、空室問題は解決しないでしょう。

オーナー自身が市場の動向を理解し、賃料査定することが必要です。そのためのポイントをご紹介しましょう。

賃料査定の方程式

一般的な商売であれば、売り上げから費用を引くと収益となります。

収益を上げるには、売り上げを上げて費用を下げます。売り上げを上げるためには、顧客数を増やすための努力をしたり、購買頻度を上げるために施策を施したりできるでしょう。

しかし賃貸経営の場合には、部屋数に限りがあります。賃貸マンションでは、部屋数以上に集客できないので、値決めが非常に重要になるのです。

適正な賃料査定をすることは、売り上げを大きく左右します。

賃料査定の5つのポイント

賃料査定を間違いなく行うためには、エリアのマーケティング活動が必要です。

市場の状況を的確に把握し、賃料査定をするために必要な5つのポイントをご紹介します。

最適なターゲットと戦場を出す

物件が所在するエリアの人口推移、世帯数比較などをして、その世代・世帯・性別をターゲットにするのかを読み取っていきます。

例えば、単身者向けマンションと言っても、男女別、年代別、生活リズムや職業など、具体的なターゲットをイメージしていきます。

ターゲットがどのように空室情報を仕入れ、どのあたりに現れるのかを分析していきましょう。

管理状態から改善点を出す

空室を解消するのに、物件の状態を見直すことも含まれます。

マンションの共用部の清掃状態や電灯が切れていないか、空室内の保存状態が適切かを分析し、改善ポイントを出していきましょう。

ニーズに合った設備投資をする

エリアや性別、さらには年齢によってニーズのある設備は異なります。

若い女性がターゲットであっても、防犯カメラよりもWifi設備にニーズがあったということがあります。ターゲットが求める設備を知ることが非常に大切なのです。

ライバルの分析をし物件の強みを出す

同じエリアにあるライバル物件の分析も大切です。

ライバル物件の情報を収集し、自身の物件と比較することで強みや弱みが見えてくるでしょう。強化対策、改善対策を検討し、賃料査定に反映させるのです。

分析から最適な賃料査定を出す

分析結果から最適な賃料査定を行います。時期や状況の変化によっても変動する市場。賃料も市場と同じように変化に対応することが求められます。

そのために、賃料帯を決定する必要があるでしょう。賃料の上限と下限を考慮し、その賃料帯の中で時期や環境条件に合わせて賃料設定を変化させるのです。

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賃料設定の具体例

実際に、当社にいただいた賃料査定依頼の実例を見ていきましょう。

人口・戦場分析

今回賃料査定のあった物件は、大阪の天王寺区夕陽丘町の単身1Kマンションです。最寄り駅は地下鉄谷町四天王寺夕陽丘で、築年数10年です。構造は、鉄骨ALC造階建て。

夕陽丘町は、神社仏閣が多い地域で、閑静で住みやすい地域です。人口動態を見ても、単身世帯に大きな特徴はないのですが、ミクロ分析をしてみると、女性の増加率が高いことが分かります。そこで、女性をターゲットに設定します。

女性の単身者が部屋探しをすると想定すると、近接駅の谷町九丁目から上本町が戦場になると判断しました。他にも、仲介店舗が集中している天王寺、阿倍野からも二次戦場として設定します。

管理状態から改善点を出す

物件の清掃状況は良いのですが、退去後2か月になる部屋の原状回復工事が終わってません。

さらに、リフォームが済んだ部屋が殺風景なので、室内案内設置ツールとして案内用のスリッパ、設備の説明アピールPOP、フレグランスの設置を提案しました。

設備投資分析

設備のニーズを分析すると、独立洗面台は物件にないので弱みとなります。しかし費用対効果を考えると、設備投資は見送ることを提案しました。

別の点として、1階エントランスの証明が暗かったので、LEDへの交換を検討いただきました。エントランスの明るさを増して、印象を良くする狙いです。

ライバル分析

ライバルを分析した結果、独立洗面台があることで強力なライバルであることが判明しました。実際に、よく成約に至っていると声も上がりました。

その他の物件も、当該物件と同等か、それ以上の設備がありました。

ライバル物件の相場は、共益費込6万円前後、敷金ゼロ、礼金5万円から10万円、広告料2か月です。

賃料査定

分析結果から、共益費込みで6万円前後のライバルが多いことが判明しました。ニーズが高い独立洗面台を備えた物件も、同金額で募集されています。

当該物件の強みである部屋の広さと駅徒歩2分から、強気の査定を行うことをしました。敷金、礼金は賃料とのバランスを考慮して設定しています。

募集してから70日間を期限としているので、70日で成果を出すための募集賃料を導き出していきます。室内案内ツールの設置やエントランスの照明提案などから、最終的に募集賃料を決定していきました。

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慎重に賃料査定しよう

賃料査定は、営業やリフォーム手法、室内演出など複数の戦術が生まれる重要なステップです。査定が間違っていることから成果が出にくくなることも考えられます。

賃料査定を慎重に行い、適切な賃貸経営を行いましょう。